Nekilnojamo turto 2026 m.: kainų kilimo sulėtėjimas ir silpni pardavimai antrąjį ketvirtį

Italijos banko būsto rinkos tyrimai parodo rinkos atvėsimo fazę, kuri vis dar nesivertė į gilią recesiją. Nekilnojamo turto agentų pasitikėjimas ilgalaikėje perspektyvoje atsargiai didėja.

2026 m. Italijos banko antrojo ketvirčio apklausoje užfiksuotas gyvenamųjų nekilnojamo turto kainų augimo sulėtėjimas. Sandorių skaičius per agentūras taip pat šiek tiek sumažėjo palyginti su tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais.

Pirmiausia agentai pastebi stabilų kainų dinamiką, o derybinės nuolaidos ir vidutinis pardavimo laikas išlieka istoriškai žemame lygyje. Pirkėjų paklausa ir toliau silpna, lydima dar vieno būsto kiekio sumažėjimo rinkoje.

Būsto kainų dinamika lėtėja

2026 m. antroje ketvirčio pusėje skirtumas tarp nekilnojamo turto agentų, pranešusių apie kainų didėjimą, ir tų, kurie pastebėjo kainų mažėjimą, sumažėjo iki 7 procentinių punktų (lyginant su ankstesniu 12 procentinių punktų ketvirčiu). Nepaisant sulėtėjimo, šis skaičius vis dar didesnis nei tuo pačiu 2025 m. laikotarpiu.

Regioninis pasiskirstymas:

• Šiaurės vakarai: labiausiai pastebimas augimo tempų mažėjimas – balansas sumažėjo nuo 11 iki vos 1 p.p.
• Šiaurės rytai ir Centras: mažesnis sulėtėjimas (balansai atitinkamai 13 ir 11 p.p.).
• Pietūs ir salos: balansas buvo 6 p.p.
• 
  

Nuolaidos ir pardavimo sąlygos išlieka minimalios

Vidutinė nuolaida nuo pradinės kainos derantis buvo 7 %, kiek mažesnė nei ankstesnio ketvirčio skaičiai ir artima istoriniam minimumui.

Nuolaidų skirtumas pagal regionus:

• Šiaurės rytai: vidutinė nuolaida tik 5 %;
• Šiaurės vakarai ir centras: vidutinės vertės;
• Pietūs ir salos: vidutinė 9 % nuolaida.

Būsto pardavimo laikas išlieka labai greitas – vidutiniškai 5 mėnesiai. Tai rodo, kad parduodamas turtas greitai suranda savo pirkėją.

Apie 86 % nekilnojamojo turto agentūrų registruoja bent vieną sandorį per ketvirtį (rodiklis yra stabilus). Dauguma sandorių vyksta antroje rinkoje ir sudaro 81 % visų pardavimų.

Pardavimo apimtys šiek tiek mažėja

Per agentūras vykdomi sandoriai rodo mažiau teigiamos dinamikos. Pardavimų apimties balansas buvo -13 proc. p. (tačiau geriau nei -19 proc. p. metų pradžioje).

Palyginti su 2025 m. antrojo ketvirčio, rodiklis pablogėjo (nuo -17 iki -20 proc. p.). Labiausiai pastebimas aktyvumo mažėjimas užfiksuotas šiaurės vakaruose ir šiaurės rytuose, o Centro, pietų ir salų regionuose nuosmukis buvo švelnesnis.

Pasiūla ir paklausa toliau mažėja

• Paklausa: Nekilnojamo turto agentų pirkėjų skaičiaus dinamikos vertinimas buvo -15 proc. p. Tai stabilu, lyginant su ankstesniu ketvirčiu, ir geriau nei 2025 m. antrojo ketvirčio (-19 proc. p.). Paklausa išlieka silpna, tačiau rodo silpnų metinių atsigavimo požymių.
• Pasiūla: Naujų pardavimo užsakymų apimtis toliau mažėja – dauguma agentūrų, pranešusių apie pasiūlos mažėjimą, sudarė 26 proc. p. Dabartinė neparduotų atsargų likutis taip pat lieka neigiamas (-26 proc. p.).

Dėl to rinkoje stebimas pasiūlos ir paklausos mažėjimas.

Hipotekos ir kreditų prieinamumas

Hipotekos skolinimo sąlygos išlieka gana palankios ir beveik nesukelia sutrikimų sandoriuose:

• 63 % būsto pirkimų 2026 m. antroje ketvirčio pusėje buvo atlikti naudojantis hipoteka (šiek tiek mažiau nei 65 % ankstesniame ketvirtyje).
• Vidutinis paskolos ir vertės santykis (LTV) sudarė 78 % ir išliko aukštas.
• Tik 18 % agentūrų nurodė sunkumus gavus hipoteką kaip pardavimo atšaukimo priežastį. Tai vienas žemiausių rodiklių per visą istoriją.

Nuomos kainos kyla, o pasiūla mažėja

Nuomos rinkoje matyti stipri teigiama tendencija savininkams:

• 83 % agentūrų per ketvirtį sudarė bent vieną nuomos sutartį (lyginant su 79 % anksčiau).
• Nuomos augimo prognozių balansas buvo +32 pp.

Pagal regionus:

• Centras (+41 pp.) ir Pietūs/Salos (+49 pp.) nuomos kainų augimo tempai ženkliai pagreitėjo.
• Šiaurės vakaruose pastebimas staigesnis sulėtėjimas: balansas sumažėjo nuo 30 iki 17 pp.

Kitame ketvirtyje nekilnojamo turto agentai tikisi naujo nuomos kainų augimo etapo (lūkesčių balansas išaugo iki +23 p.p.). Tuo pačiu metu nuomojamų butų skaičius mažėja (balansas yra -26 p.p.).

Svarbus veiksnys yra trumpalaikė (dienos) nuoma. 54 % agentūrų mano, kad jos įtaka jų vietinėje rinkoje yra reikšminga. Centre, taip pat Pietuose ir salose, ši dalis siekia 65 %, išstumiant nekilnojamą turtą iš ilgalaikio segmento.

Nekilnojamo turto rinkos prognozės 2026–2028 m.

Operatorių vertinimai išlieka santūrūs, rodydami teigiamą dinamiką:

• Agentų trumpalaikiai lūkesčiai savo rinkoms sudarė -14 procentinių punktų (geriau nei -18 procentinių punktų prieš metus).
• Lūkesčiai nacionalinėje rinkoje:
• Artimiausiam ketvirčiui: -15 procentinių punktų (pagerėjimas nuo -17 procentinių punktų);
• 2 metams į priekį: -10 procentinių punktų (reikšmingas šuolis, palyginti su -22 proc. p. praėjusiais metais).

Tai rodo atsargų, bet užtikrintą rinkos dalyvių pasitikėjimą Italijos nekilnojamo turto perspektyvomis augimui per dvejus metus.