Prabangi nekilnojamo turto rinka lėtėja, bet nepasitraukia: investuotojų dėmesio centre – Italija

Naujausios „Knight Frank“ ataskaitos santrauka patvirtina, kad labai turtingi investuotojai ir toliau domisi Roma ir Milanu

Po ilgo aktyvaus augimo laikotarpio prabangaus gyvenamojo nekilnojamo turto kainos tęsia kilimą, tačiau lėtesniu tempu. Tačiau situacija labai skiriasi priklausomai nuo regiono, segmento ir konkrečio miesto. Tai patvirtina „Knight Frank“ ataskaitų serijos duomenys už 2026 m. pirmąjį pusmetį („Global House Price Index“, „Prime Global Cities Index“, „Global Super-Prime Intelligence“ ir „European Residential Signals“), kurie pateikia išsamų pasaulinės, Europos ir Italijos nekilnojamo turto rinkų vaizdą.

Kainos kyla, tačiau, atsižvelgiant į infliaciją, dinamika yra neigiama

„Global House Price Index“, stebinčio 55 pagrindines rinkas visame pasaulyje, 2026 m. pirmąjį ketvirtį užfiksavo vidutinį nominalų kainų padidėjimą 1,4 %, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu. Tai silpniausias rezultatas nuo 2024 m. trečiojo ketvirčio. Tačiau 91 % stebimų rinkų vis dar patyrė teigiamą nominalů augimą.

Pagrindinė problema yra infliacija. Atsižvelgiant į infliaciją, realios kainos, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu, sumažėjo vidutiniškai 1,8 %. Infliacija ir toliau mažina nominalų augimą, o tvariam atsigavimui reikės toliau mažinti palūkanų normas ir mažinti infliacinį spaudimą.

Kas pirmauja, o kas krenta:

• Turkija pirmauja pagal nominalų augimą (+26,2 %), tačiau dėl didelės infliacijos realus augimas yra neigiamas (-3,5 %).
• Taip pat pagal nominalų augimą pirmauja Vengrija (+21,4 %), Šiaurės Makedonija (+16,7 %), Portugalija (+16,5 %) ir Kroatija (+16,1 %).
• Ispanija užima 7 vietą su +13,9 % augimu, o realus augimas siekia 10,1 %.
• Sąrašo apačioje yra žemyninė Kinija (-6,3 %) ir Kanada. (-5,0 %).

Azija dominuoja pasaulinėje prestižinių būstų rinkoje (Prime)

„Prime Global Cities Index“ (47 miestai visame pasaulyje) parodė, kad per 12 mėnesių prestižinių nekilnojamo turto objektų kainos vidutiniškai padidėjo 2,0 %. Rinka tapo selektyvesnė: investuotojai žiūri į konkrečių miestų fundamentinius rodiklius, o ne į bendrą pasaulinę tendenciją.

Pagrindiniai miestai:

• Tokijas parodė neįtikėtiną metinį +44,4 % augimą (absoliutus lyderis), tačiau per pastarąjį ketvirtį sumažėjo -8,6 %, o tai rodo spartaus pagreičio fazės pabaigą. Per 5 metus Tokijo rinka išaugo **126,4 %**.
• Pagrindinės Azijos rinkos yra šios: Manila (+19,9 %), Dubajus (+13,0 %), Seulas (+11,3 %), Singapūras (+9,8 %), Mumbajus (+8,2 %).
• Per 5 metus Dubajus tapo augimo lyderiu – kosminiu +180,7 %**.
• Išorės rinkos: Vankuveris (-10,4 %), Torontas (-9,5 %), Guangdžou (-8,9 %), Pekinas (-7,3 %), Šanchajus (-7,2 %). Londonas taip pat išlieka nuostolingas (-4,0 % per metus ir -5,1 % per 5 metus).

Itin prabangių objektų segmentas (Super-Prime): Dubajus pirmauja, Niujorkas ir Honkongas sparčiai auga

Itin prabangių objektų segmente (sandoriai nuo 10 mln. USD) 2026 m. pirmąjį ketvirtį 12 pagrindinių miestų buvo užregistruoti 636 sandoriai, kurių bendra vertė siekė 11,4 mlrd. USD (vidutinė nekilnojamo turto kaina buvo 18,6 mln. USD).

• Dubajus išlaikė absoliučią lyderystę: 193 sandoriai už 3,43 mlrd. USD (+35 % per ketvirtį). Tačiau „Knight Frank“ pažymi, kad šis pikas buvo sausio–vasario mėnesiais, prieš regioninio konflikto eskalaciją 2026 m. vasario pabaigoje.
• Honkongas užėmė antrąją vietą (94 sandoriai už 1,84 mlrd. USD).
• Niujorkas yra trečiojoje vietoje (90 sandorių už 1,67 mlrd. USD, tai yra 58 % daugiau nei ketvirtį).
• Kartu šie trys miestai sudarė beveik 60 % visų itin prestižinių nekilnojamo turto sandorių visame pasaulyje. Londone sandorių skaičius išaugo iki 45 (836 mln. USD), tačiau vis dar labai toli nuo 2022 m. rodiklių.
• 
  

Europa: kurortinių vietų skaičius per 5 metus išaugo 60 %

Europos prabangaus nekilnojamo turto rinkoje keičiasi pirkėjų profilis. Europiečių (išskyrus britus) dalis sumažėjo iki 40 %, o britai ir amerikiečiai tapo aktyvesni.

• Britai sudaro apie trečdalį tarptautinės paklausos: be Monako ir Žydrojo kranto, jie aktyviai perka nekilnojamąjį turtą Madride, Ibizoje ir Toskanoje.
• Amerikiečiai aktyviai investuoja Milane, Ibizoje ir Algarvėje.
• Kainų augimas per 5 metus: Kurortiniuose regionuose („saulės vedami“) kainos išaugo milžiniškai – Algarvėje (+60 % nuo 2020 m.), po jos seka Provansas, Marbelja, Maljorka, Ibiza ir Sen Tropezas. Tarp miestų geriausią penkerių metų dinamiką demonstruoja Ciurichas ir Milanas.

Svarbu atsižvelgti į valiutos efektą: amerikiečiui ar šveicarui pirkinys euro zonoje dabar bus „pigesnis“ dėl valiutos kurso skirtumo.

Italija: masinė rinka auga, Milanas prisitaiko, o Roma spindi

Pasauliniame kontekste Italija rodo skirtingus rezultatus, priklausomai nuo miesto ir segmento:

• Pagrindinis: Italija užima 27 vietą pasaulyje, jos metinis nominalus augimas yra +5,2 % (realus augimas +2,8 %). Tai daugiau nei Vokietijos, Prancūzijos ir JK skaičiai.
• Milanas (aukštos klasės segmentas): užima 32 vietą iš 46 su -0,9 % per metus. Tai ne nuosmukis, o normalizacija po stipraus penkerių metų ralio, per kurį kainos Milane padidėjo **+36 %** (7 geriausias rezultatas pasaulyje). Tarptautinė amerikiečių ir britų paklausa Milane išlieka didelė.**

Roma yra Europos rinkos žvaigždė

Atskira „Knight Frank“ ir „ReLiving“ agentūrų ataskaita skirta Romai. Remiantis PIRI 100, prabangaus nekilnojamo turto rinka Romoje 2025 m. išaugo 5,5 %, o Italijos sostinė pakilo į 23 vietą pasaulyje – aplenkdama Madridą, Paryžių ir Niujorką.

Kas traukia investuotojus į Romą:**

1. Užsieniečiai:** Pagrindinė paklausa kyla iš pirkėjų iš JK, JAV, Prancūzijos, Lenkijos ir Šiaurės Europos. Britai dažnai perkelia savo mokesčių rezidentūrą į Romą, o amerikiečiai perka prestižinius antrus namus. Svarbų vaidmenį atlieka Italijos „fiksuotas mokestis“ (fiksuotas mokestis turtingiems gyventojams).
2. Viešbučių prekių ženklai: Į miestą žengia didžiausi pasaulyje prabangos prekių ženklai. Po „W Rome“ ir „The Rome EDITION“ atidaromi „Rosewood“, „Four Seasons“, „Mandarin Oriental“, „Bulgari“ ir „Six Senses“.
3. Populiarios zonos: Via Veneto gatvė – Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR ir Appia Antica zonos (pastaroji traukia tuos, kurie vertina privatumą ir istorines vilas).

Kainos Romoje: Prabangūs renovuoti objektai parduodami už 10 000–15 000 eurų už kv. m („Auksinio trikampio“ / Tridente zonoje – dar brangiau). Dėl to Roma yra itin konkurencinga, palyginti su Londonu, Paryžiumi ar Ženeva. Populiariausias formatas yra „iki rakto“ būstas, pasižymintis aukštais energinio efektyvumo įvertinimais, išmaniųjų namų funkcijomis, konsjeržu ir automobilių stovėjimo aikštele. Tokių iki rakto esančių objektų trūkumas didina kainas Romoje.