Populiariausi Italijos rajonai tapo lyderiais pagal sunkumus parduodant būstą

Tai įrodo „Homepanda Horizon“, pirmojo analitinio centro, vertinančio realų Italijos nekilnojamojo turto rinkos likvidumą, duomenys. Į blogiausiai pardavimus demonstruojančių vietų sąrašą pateko Navigli Milane, istorinis Romos centras, Posillipo Neapolyje ir San Salvario Turine.

Nors anksčiau buvo laikoma aksioma, kad prestižinis adresas automatiškai garantuoja greitą sandorį, šiandieninė statistika visiškai paneigia šį įsitikinimą. Tiesą sakant, daugeliu atvejų situacija yra visiškai priešinga. To paties pavadinimo nekilnojamojo turto agentūros sukurtas tyrimų centras „Homepanda Horizon“ per 12 mėnesių nepertraukiamo stebėjimo Milane, Romoje, Neapolyje ir Turine atliko didelio masto **243 266** būsto pardavimo skelbimų stebėjimą. Galutiniai rezultatai laužo labiausiai įsišaknijusius sektoriaus stereotipus.

„Homepanda“ likvidumo indeksas

Šis paradoksas buvo atskleistas naudojant du patentuotus analitinius įrankius:

• „Homepanda“ likvidumo indeksas (IVH): įvertina realią sėkmingo objekto pardavimo tikimybę skalėje nuo 0 iki 10.
• Termometro nuolaidos: fiksuoja pradinės kainos koregavimų dažnumą ir dydį viso to laiko, kai jis yra internete.

Garsūs rajonai, kuriuose „kabo“ nekilnojamasis turtas

Navigli Milane

Milano reitinge IVH indeksas garsųjį Navigli rajoną užėmė trečią vietą nuo galo tarp 32 miesto zonų, skirdamas jam tik 1,8 balo iš 10. Prie sąrašo autsaiderių taip pat pateko Quadrono – Palestro – Guastalla (2,0), Solari – Vašingtonas (2,2), Arco della Pace – Sempione (3,4), Garibaldi – Porta Nuova (3,7) ir istorinis centras (3,8). Šios šešios populiariausios vietos, siejamos su „Milano prabangos“ koncepcija, šiuo metu demonstruoja daug mažesnį likvidumą nei įprasta manyti.

Priešingai, Milano lyderis buvo studentų kvartalas Città Studi - Susa (7,0 balo) – įprasto patogaus gyvenimo rajonas, kuris retai minimas elitizmo kontekste.

Istorinis Romos centras

Sostinėje šis paradoksas dar ryškesnis. Romos istoriniame centre kainų kritimo dažnis buvo 183 % didesnis nei Appio Latino - Colli Albani rajone, kuris pripažintas stabiliausia miesto zona. Bendrame likvidumo reitinge Romos miesto centras užima pačią paskutinę vietą, surinkęs 3,05 balo. Geriausias IVH rodiklis užfiksuotas Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci vietovėje (7,5 balo) – gerai įrengtame priemiestyje, kuris niekada nerodomas ant blizgančių brošiūrų viršelių.

Posillipo Neapolyje

Panašus scenarijus kartojasi ir pietuose. Neapolyje, prabangus Posillipo rajonas, garsus kalvos viršūnė su panoraminiais įlankos vaizdais, tapęs miesto vizitine kortele užsieniečiams, verčia pardavėjus peržiūrėti savo kainas 140 % dažniau nei stabilesnis darbininkų klasės San Carlo all'Arena - Sanità rajonas.

San Salvario Turine

Turine, San Salvario rajonas, kadaise po olimpinių žaidynių tapęs klestinčiu naktinio gyvenimo centru (ilgai vadinamas „šiauriniu Trastevere“), pasižymėjo vidutine skelbimo trukme 169 dienomis. Tai viena didžiausių ir problemiškiausių vertybių mieste. Keturios skirtingos didmiesčių zonos ir keturios nepriklausomos duomenų bazės patvirtina tą patį reiškinį.

Infrastruktūra nusveria statusą

Bendras visų keturių rinkų paaiškinimas yra paprastas: Realus likvidumas seka miesto aplinkos raidą, o ne istorinį prestižą.

• Milane naujos M4 metro linijos atidarymas visiškai perbraižo paklausos žemėlapį: Ponte Lambro - Santa Giulia rajonas, kuris gavo prieigą prie M4 linijos, tapo dinamiškiausiu šalis – sklypai čia parduodami vidutiniškai vos per 19 dienų.
• Turine dėl didelio masto Lingotto zonos rekonstrukcijos (OGR technologijų centras, M1 metro stotis, po olimpinių žaidynių pastatytas būstas) vietovės rodikliai padidėja iki 100 dienų, o tai yra reta teigiama išimtis lėtai besivystančiai Turino rinkai.
• Romoje aukštos kokybės priemiesčiai su išvystytu transportu nuolat lenkia senąjį fondą.

Nė viename iš tirtų miestų likvidumo lyderis nebuvo istoriškai elitinis kvartalas – visais atvejais pirmąsias vietas užėmė teritorijos, kuriose neseniai buvo atlikta miesto modernizacija.

Keturi Italijos rinkos bruožai

Analitikai apibūdina keturių megapolių rinkas kaip keturis visiškai skirtingus elgesio modelius:

1. Milanas – racionalus ir likvidus. Čia užfiksuokite 84 % skelbimų užsidaro be jokio sumažėjimo pradinė kaina. Tačiau šis tikslumas nėra pačių savininkų nuopelnas, o išvystytos patyrusių nekilnojamojo turto agentūrų ir didelės kapitalo apyvartos ekosistemos. Vidutinis nekilnojamojo turto demonstravimo laikotarpis yra rekordinis 27 dienos.
2. Roma yra poliarizuota. Yra didžiulis 91 % skirtumas tarp „sparčiausių“ sričių (80 dienų vienam sandoriui) ir „lipniausių“ (152 dienos). Dinamika radikaliai keičiasi kiekvieną ketvirtį.
3. Neapolis yra emocingas. Čia užfiksuoti ryškiausi kontrastai: nuo mažiausiai 65 dienų Materdei - Museo rajone iki piko 138 dienų Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi zonoje.
4. Turinas yra kantrus (arba stagnuojantis). Vidutinis pardavimo laikotarpis čia pailgėja iki 131 diena, o Santa Rita - Mirafiori Nord rajone šis skaičius pasiekia absoliutų tyrimo antirekordą - 170 dienų internete.

Penhauzas: svajonė, kurią sunku parduoti

Jei elitinės vietos patiria sunkumų, tai prestižiškiausias būsto formatas – penthauzai (su atviromis terasomis ir panoraminiais vaizdais) – demonstruoja dar silpnesnius rezultatus. Jie yra brangių reklamos kampanijų veidas, tačiau praktiškai jiems reikia skirti daugiausiai laiko ir taikyti didžiausias kainų nuolaidas.

Milane IVH indeksas mansardiniams butams yra 4,08, palyginti su 4,57 standartiniams butams (skirtumas yra stabilus, nors ir nedidelis). Romoje šis skirtumas yra didžiausias: 3,26 mansardiniams butams, palyginti su 4,46 standartiniams būstams – skirtumas daugiau nei vienas punktas.

Atskleidžianti Neapolio statistika: tik 51 % Neapolio mansardinių butų parduodami nekoreguojant pradinės kainos (Milane šis skaičius yra 81 %). Dar blogiau, 12 % aukščiausios klasės objektų Neapolyje reikia penkis ar daugiau kartų sumažinti kainą iš eilės, kol atsiranda pirkėjas. Milane tai nutinka tik 1,9 % atvejų – beveik šešių kartų skirtumas.

Privatus pardavėjas prieš agentūrą: stereotipas pasitvirtina (beveik visur)

Ilgalaikis ginčas, kad privatūs savininkai, be profesionalių brokerių pagalbos, dažniau daro klaidų vertindami būstą iš pradžių, patvirtinamas beveik visų regionų skaičiais.

• Milane privatūs pardavėjai yra priversti griebtis daugybės nuolaidų (nuo 5 ar daugiau kartų) 58 % dažniau nei profesionalios agentūros.
• Romoje šis skirtumas yra 38 % brokerių naudai.
• Neapolyje skirtumas tarp nepriklausomų ir profesionalių pardavimų yra mažesnis, bet vis tiek pastebimas.

Anomalija buvo Turinas, kur 78,2 % privačių savininkų niekada nekeičia savo skelbimo kainos, o tarp agentūrų šis skaičius yra 74,1 %. Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti kaip nepriklausomo vertinimo didelio tikslumo ženklas, tačiau kontekstas pakeičia išvadą. Turinas yra lėčiausia rinka pagal apyvartą (131 diena). Atsisakymas mažinti kainas, kai pirkėjų aktyvumas iš pradžių yra mažas, nėra finansinis raštingumas, o pagrindinis veiksnys, trukdantis pardavimams.

Šis Turino paradoksas yra svarbiausia ataskaitos išvada: identiškas elgesys (kainos laikymas) esant dideliam likvidumui (Milanas) rodo teisingą skaičiavimą, o esant stagnacijai (Turinas) – sisteminę klaidą. Tik palyginę kainas su laiku, kurį turtas yra rinkoje, galime suprasti tikrąją padėtį.