Kaip įsigyti turtą su užstato teisiu: rizikos mažinimas ir sandorio apsauga

Planuojate įsigyti turtą su įkeitimu?

Žemiau pateikiame išsamų aprašymą teisinių veiksmų, kurių galite imtis, siekiant apsaugoti savo užstatą, visiškai grąžinti skolą ir pašalinti hipotekos įkeitimą.

Įsigyti įkeisto turto su hipoteka yra visiškai teisėta. Tačiau būtina būti labai atsargiems: hipoteka lieka turtui net ir pasikeitus savininkui dėl vadinamosios „pasekimo teisės“ (vok. *diritto di sequela*). Norint saugiai pirkti butą su hipotekos įkeitimu, dažniausiai naudojamas vienas iš trijų pagrindinių būdų:

1. Pardavėjo išankstinis skolos grąžinimas prieš pagrindinės sutarties sudarymą;
2. Skolos grąžinimas tiesiogiai sandorio metu (pas notarą), kai pirkėjas tiesiogiai perveda reikiamą sumą skolintojui ir gauna oficialų sutikimą pašalinti įkeitimą;
3. Esamos hipotekos paskolos likučio perdavimas pirkėjui (accollo del mutuo).

Kas yra hipoteka, kaip ji veikia ir kokių rūšių yra?

Hipoteka – tai materialinė užtikrinimo teisė, suteikianti kreditoriui (dažniausiai bankui) teisę priverstinai areštuoti įkeistą turtą, kad sumokėtų skolą ir gautų pajamas iš pardavimo, turint pirmenybę prieš kitus kreditorius.

Hipoteka atsiranda ir įgyja teisinę galią tik nuo to momento, kai įrašas padaromas nekilnojamojo turto registruose. (Conservatoria). Šis formalumas yra nuosavybės teisės nustatymo pobūdžio: be registracijos hipoteka teisiškai neegzistuoja. Nuo registracijos momento ji suteikia skolintojui dvi pagrindines privilegijas:

• Sequela teisė (diritto di seguito): suvaržymas lieka turtui, nepaisant savininkų pasikeitimo. Turtą galima parduoti, tačiau skolintojas išlaiko teisę jį atsiimti net iš naujojo pirkėjo.
• Prelazione teisė (diritto di prelazione): priverstinio išieškojimo atveju hipotekos kreditoriaus reikalavimai tenkinami iš gautų lėšų prieš neužtikrintų kreditorių reikalavimus.

Italijos teisinėje sistemoje yra trys hipotekos rūšys:

1. Savanoriška (ipoteca volontaria): atsiranda susitarimo arba vienašališko pareiškimo pagrindu. Dažniausias pavyzdys – būsto pirkimas su hipoteka banko, išdavusio hipotekos paskolą, naudai.
2. Teisminė (ipoteca giudiziale): ji išduodama remiantis teismo sprendimu dėl skolos sumokėjimo, vykdomuoju įsakymu ar kitais teisminiais veiksmais.
3. Teisinė (ipoteca legale): teisė įregistruoti hipoteką tam tikriems kreditoriams suteikiama tiesiogiai įstatymu be skolininko sutikimo (pavyzdžiui, pardavėjo naudai kaip visos turto kainos sumokėjimo garantija).

Nekilnojamojo turto hipotekos galiojimo laikas

Pagal Italijos civilinio kodekso 2847 straipsnį, hipotekos įrašas galioja 20 metų nuo įregistavimo datos. Tolimesnė įkeitimo būsena priklauso nuo skolos valdymo ir kreditoriaus veiksmų:

• Skolos grąžinimas anksčiau nei 20 metų: Kai paskola visiškai grąžinama, įkeitimas nutraukiamas. Banko hipotekos atveju taikomas automatinis panaikinimas (ex Legge Bersani), nereikalaujant atskiro notarinio akto.
• Paskola su terminu ilgesniu nei 20 metų (pvz., 25 arba 30 metų): Kad hipoteka nepasibaigtų jos termino viduryje, kreditorius privalo pratęsti (rinnovazione) hipoteką iki 20 metų laikotarpio pabaigos. Tai pailgina jos galiojimą dar 20 metų, išlaikant pradinę hipotekos pirmenybę.
• Pratęsimo nėra: Jei 20 metų terminas pasibaigia be pratęsimo, hipoteka automatiškai nutraukiama. Pati finansinė skola lieka galioti, tačiau skolintojas praranda teisę į realų turto užtikrinimą.

Ar galiu parduoti butą, jei jis įkeistas?

Įstatymas leidžia parduoti nekilnojamąjį turtą su hipotekos apribojimu. Įkeitimo buvimas netrukdo sandoriui ir nereikalauja išankstinio skolintojo leidimo. Tačiau kadangi hipoteka seka turtą, rinkoje galioja trys saugūs scenarijai:

1. Skolos padengimas ir suvaržymo panaikinimas sandorio metu (rogito): dalis pirkimo kainos yra tiesiogiai taikoma likusiai pardavėjo skolai padengti kartu su sutarties pasirašymu.
2. Kredito pervedimas (accollo): pirkėjas sudaro esamą pardavėjo paskolos sutartį ir prisiima atsakomybę už likusių mokėjimų mokėjimą. Hipoteka turtui lieka aktyvi.
3. Išankstinis apmokėjimas prieš sandorį: pardavėjas savarankiškai užbaigia savo skolą prieš pasirašydamas pagrindinę sutartį, perduodamas turtą visiškai be jokių apribojimų.

Kas atsitiks, jei nusipirksiu butą su hipoteka jos neįvykdęs?

Turto įsigijimas oficialiai ir sutartinai nepanaikinus hipotekos apribojimo kelia tiesioginę riziką:

• Arešto ir pardavimo aukcione rizika (pranc. *pignoramento*): jei pradinis skolininkas nustoja mokėti, kreditorius turi teisę areštuoti turtą ir parduoti jį aukcione, net jei turtas jau priklauso trečiajai šaliai, nesusijusiai su skola.
• Atsisakymas išduoti hipoteką pirkėjui: jei planuojate pirkti įkeistą butą, įtraukdami naują hipotekos paskolą, bankas atsisakys finansavimo, jei turtas turi aktyvių įkeitimų, kurie nėra užbaigti. sandorio metu. Bankas reikalauja pirmojo prioriteto užstatui, be ankstesnių suvaržymų.
• Hipotekos išvalymo procedūra (lot. purgazione): Pirkėjas gali pasinaudoti teisminio išvalymo procedūra (pasiūlydamas kreditoriams sutartą kainą arba įvertintą turto vertę), tačiau tai sudėtingas ir brangus procesas.

Dažniausios klaidos įsigyjant

Įkeisto turto pardavimas ir įsigijimas reikalauja ypatingo dėmesio. Štai pagrindinės klaidos:

• Užstato pervestas tiesiai pardavėjui: pinigų pervedimas finansinių sunkumų patiriančiam pardavėjui sukelia riziką juos prarasti jo nemokumo atveju.
• Apsauginių sąlygų trūkumas preliminarioje sutartyje: dokumentų pasirašymas be specialių sąlygų palieka pirkėją neapsaugotą nuo rizikos gauti turtą su nepanaikinta hipoteka.
• Skolinančio banko neįtraukimas: pasikliaujama pardavėjo žodiniais pažadais grąžinti skolą gavus pinigus, užuot susitarus, kad banko atstovas dalyvautų sandoryje.
• Hipotekos pobūdžio nepakankamas įvertinimas: įsigijus turtą su teismo arba mokesčių / išieškojimo hipoteka, reikia atsižvelgti į tai, kad jų panaikinimo procedūros ir sąlygos yra daug sudėtingesnės nei standartinių banko paskolų.
• Registrų atnaujinimo terminų ignoravimas: į tai neatsižvelgiama kad oficialus panaikinimo įrašo įrašymas į nekilnojamojo turto registrus reikalauja techninio laiko net ir po faktinio skolos grąžinimo.

Kaip apsisaugoti preliminariosios sutarties etape (preliminare)

Preliminarioji sutartis yra pagrindinė priemonė, suteikianti pirkėjui teisines garantijas.

Įstatymas Nr. 124/2017 leidžia naudoti lėšų įnešimo pas notarą mechanizmą. Užuot pervedęs užstatą pardavėjui, pirkėjas gali prašyti pervesti lėšas į specialią saugią notaro sąskaitą. Notaras pasilieka sumą ir perveda ją pardavėjui tik oficialiai patvirtinęs hipotekos panaikinimą arba gavęs sutikimo dėl jos panaikinimo aktą.

Sudėtingais atvejais rekomenduojama atlikti preliminariosios sutarties transkripciją (oficialią registraciją). Tai suteikia pirmenybę prieš trečiąsias šalis ir užkerta kelią situacijai, kai vėliau atsirandantys nauji įrašai ir apribojimai gali trukdyti sandoriui.

Privalomos sutarties sąlygos ir nuostatos

Preliminarioje sutartyje turi būti šios svarbios sąlygos:

• Neapribojimų garantija: oficialus pardavėjo pareiškimas su įsipareigojimu perleisti turtą be hipotekos ir arešto savo lėšomis ir savo pastangomis.
• Grąžinimo sąlyga sandoryje: aiškus nurodymas, kad dalis lėšų pervedama tiesiai skolinčiam bankui pagrindinės sutarties pasirašymo metu.
• Esminė sąlyga (termine essenziale): griežto sandorio termino nustatymas, kurio įvykdymas susietas su vienu metu pateiktu visiško skolos grąžinimo pažymėjimu ir sutikimu dėl atsisakymo. hipotekos.

Notaro vaidmuo: skolos grąžinimas sandoryje

Notaras garantuoja nekilnojamojo turto teisių perleidimo teisėtumą ir saugumą. Pasirengimo etape jis atlieka patikrinimus registruose ( lot. *visure ipotecarie*), kad nustatytų suvaržymų pobūdį, ir paprašo banko tiksliai apskaičiuoti likusią skolą ( lot. *conteggio estintivo*) sandorio dieną.

Pagrindinio akto pasirašymo metu:

1. Sutarta turto kaina pirmiausia naudojama likusiai skolai visiškai padengti;
2. Pirkėjas pateikia atsekamą mokėjimo dokumentą (banko čekį arba pavedimą) kreditoriaus banko vardu už skolos sumą;
3. Banko atstovas išduoda lėšų gavimo kvitą ir oficialų sutikimą panaikinti hipoteką;
4. Likusi suma (jei tokia yra) pervedama pardavėjui.

Kai skola grąžinama, pradedamas oficialus