Daugiabučių klasifikacija Italijoje: nuo gyvenamųjų namų iki aukštųjų pastatų

Įvairių architektūrinių formų ir formatų įvairovę Italijoje reglamentuoja Civilinis kodeksas. Kiekvieno daugiabučio pagrindas yra Italijos civilinio kodekso (Codice Civile) 1117 straipsnis, kuriame apibrėžiama bendra laikančiųjų konstrukcijų, komunalinių paslaugų ir bendrų patalpų nuosavybė, kai pastate yra bent du skirtingi savininkai.

Kiekvienas formatas turi savo ypatybes, susijusias su išlaidų paskirstymu, valdymu ir mokesčių pareigomis.

Pagrindiniai daugiabučių tipai Italijoje

Vertikalus daugiabutis (Condominioverticale): klasikinis daugiaaukštis pastatas, kuriame butai ar biurai yra vienas virš kito. Savininkai dalijasi pamatais, laikančiomis sienomis, stogu, laiptais ir liftais.

Horizontalus daugiabutis (Condominio orizzontale): Nepriklausomų, gretimų pastatų kompleksas (pvz., kotedžai – villette a schiera). Pastatai yra struktūriškai nepriklausomi, tačiau turi bendrus išorinius elementus: įėjimo vartus, įvažiavimus, apšvietimą ir kanalizaciją (Italijos civilinio kodekso 1117-bis straipsnis).

Minimalus daugiabutis (Condominio minimo): situacija, kai namą sudaro tik du butai, priklausantys skirtingiems savininkams (pavyzdžiui, dvibutis), tačiau jis turi bendrus laikančius elementus arba kiemą.

Dalinis daugiabutis (Condominio parziale): teisiškai užregistruotas pastatas didesniame pastate, kuriame tam tikru elementu (pavyzdžiui, atskiru įėjimu, liftu arba vienos iš sekcijų stogu) naudojasi tik dalis gyventojų. Jo priežiūros išlaidos pagal 2004 m. straipsnį. Pagal Italijos civilinio kodekso 1123 straipsnį atsakingi tik tie, kurie juo faktiškai naudojasi.

Superkondicionalis: kelių nepriklausomų pastatų kompleksas, kurį jungia dideli bendri įrenginiai: parkas, baseinas, katilinė arba bendra apsaugos sistema.

Kaip teisiškai atsiranda daugiabutis?

Buto tipo pastatas sukuriamas automatiškai „de facto“ (di fatto), nereikalaujant notaro patvirtinimo. Kasacinio teismo 21077/2022 nutartyje patvirtinta, kad teisinis statusas aktyvuojamas, kai įvykdomos trys sąlygos:

Kelių skirtingų asmenų valdomų objektų buvimas;

Bendrų struktūrų ar sistemų fizinis nedalumas;

Bendras bendrų patalpų naudojimas.

Mokesčių reikalavimai: Italijos mokesčių agentūra (Agenzia delle Entrate) reikalauja, kad savininkai pirmą kartą įvykus bendrai nuosavybei paprašytų pastato mokesčių kodo (Codice Fiscale). Be jo neįmanoma teisėtai mokėti už komunalines paslaugas ir samdyti rangovų.

Kuo skiriasi daugiabutis ir gyvenamoji vieta?

Pagrindinis skirtumas tarp daugiabučio ir komercinės gyvenamosios vietos yra nuosavybės struktūra ir valdymo formatas.

Tipiškame daugiabutyje bendros patalpos priklauso atskiriems butų savininkams. Visus svarbiausius sprendimus dėl remonto, priežiūros ir biudžeto paskirstymo gyventojai priima visuotiniame susirinkime (Asamblėjoje). Gyvenamosios vietos formatas gali būti bet koks: nuolatinė nuosavybė arba ilgalaikė nuoma.

Gyvenamosiose patalpose visas kompleksas visiškai priklauso vienam juridiniam asmeniui (komercinei įmonei). Gyventojai neturi nekilnojamojo turto – jie sudaro nuomos sutartis. Tokiu atveju apgyvendinimo kaina paprastai apima komercinio viešbučio paslaugas: registratūros paslaugas, reguliarų kambarių valymą ir teritorijos apsaugą.

Kada reikalingas administratorius?

Pagal Italijos civilinio kodekso 1129 straipsnį, profesionalaus valdytojo paskyrimas tampa privalomas tik tuo atveju, jei savininkų skaičius viršija 8 žmones.

Jei name yra 4 butai arba tai yra bent 2 šeimų daugiabutis, gyventojai gali jį valdyti patys (autogestione), paskirdami atsakingą atstovą. Tačiau prievolė turėti namuose mokesčių mokėtojo kodą, saugoti kvitus ir atlikti mokėjimus banko pavedimu išlieka net ir vietos valdžios institucijose.