Nekilnojamojo turto pirkėjo teisės Italijoje: kaip saugoti savo pinigus ir patikrinti būstą prieš sandorį

Kai įsigyjate nekilnojamąjį turtą, svarbu išsamiai ištirti dokumentus ir turto teisinį statusą. Italijos civilinis kodeksas suteikia pirkėjui platesnes teises ir garantijas, pradedant preliminariosios sutarties (preliminare) pasirašymu ir baigiant galutiniu notariniu akto (rogito) tvirtinimu.

Pirkėjo teisių ir turto patikrinimas

Prie galutinio mokėjimo pirkėjui suteikiama teisė pareikalauti visų techninių ir kadastrinių dokumentų. Už turto teisinį statusą atsako notaras ir specialistai.

Svarbiausi patikrinimo aspektai:

Hipotekos ir apribojimai: Notaras tikrina turto registrą, o pardavėjas privalo išmokėti visas skolas iki sandorio užbaigimo. Jei aptinkama nepaskelbtų apribojimų, pirkėjui suteikiama teisė sustabdyti mokėjimus arba prašyti notaro sumažinti skolą iš pardavimo kainos, kad būtų galima tiesiogiai grąžinti kreditoriams.

Kadastriniai ir miesto planavimo reikalavimai:

Išplanavimas turi tiksliai atitikti turto būklę, kitaip sandoris gali būti laikomas negaliojančiu. Pardavėjas savo lėšomis turi ištaisyti arba patvirtinti bet kokius nedidelius išplanavimo pakeitimus iki sandorio užbaigimo.

Veiksmai pažeidimo atveju: Jei yra neištaisomų problemų, pirkėjas gali pateikti oficialų skundą, nutraukti sutartį dėl pardavėjo kaltės arba reikalauti dvigubo užstato grąžinimo (caparra confirmatoria).

Reikalingi dokumentai

Siekiant užtikrinti sandorį, pirkėjas turėtų iš anksto paprašyti:

Miesto planavimo dokumentų: statybos leidimo, CILA/SCIA pranešimų, pastatų amnestijos dokumentų (sanatoria) ir gyventojų tinkamumo pažymėjimo (agibilità).

Kadastrinių dokumentų: atnaujintos išplanavimo ir istorinės informacijos (visura storica).

Techninių sertifikatų: energijos naudingumo sertifikato (APE) ir komunalinių paslaugų atitikties sertifikatų (elektra, vanduo, šildymas).

Buto nuosavybės dokumentų: Taisyklių, akcijų lentelės (table millesimali) ir valdymo įmonės (liberatoria) pažymėjimą, patvirtinantį įsiskolinimų nebuvimą.

Nuosavybės teisės dokumentas: Ankstesnį notarinį aktą arba paveldėjimo deklaraciją.

Buto nuosavybės skolos ir kapitalinis remontas

Remonto išlaidos: Kapitalinio remonto išlaidas, patvirtintas gyventojų susirinkimo prieš notarinio akto pasirašymą, padengia pardavėjas (net jei darbai atliekami vėliau). Visus susirinkimo sprendimus, priimtus po sandorio, padengia pirkėjas.

Bendroji ir individuali atsakomybė: Pagal Italijos civilinio kodekso įgyvendinimo reglamentą 63 straipsnį pirkėjas yra solidariai atsakingas už einamųjų ir praėjusių metų skolas. Jei pirkėjas privalo sumokėti pardavėjo skolas, jis turi neatidėliotinę teisę reikalauti iš pardavėjo.

Pirkėjo apsauga imant hipoteką

Sutarties nutraukimo sąlyga (lot. clausola sospensiva): Svarbi preliminariosios sutarties sąlyga. Jei bankas atsisako suteikti paskolą, sutartis nutraukiama be baudų, pirkėjui grąžinamas visas užstatas, o nekilnojamojo turto agento komisinis mokestis panaikinamas.

Banko patikrinimas: banko vertintojas tikrina tikrąją vertę ir nepagrįstų pakeitimų nebuvimą, o notaras analizuoja turto istoriją per pastaruosius 20 metų.

Išankstinis grąžinimas ir refinansavimas: Bersani įstatymas draudžia baudas už išankstinį pirmojo būsto hipotekos grąžinimą. Pirkėjas taip pat turi teisę nemokamai perkelti hipoteką į kitą banką (pakaitinį banką).

Draudimas ir vyriausybės parama: Privalomas gaisro ir sprogimo draudimas. Laikino nedarbo ar sumažėjusių pajamų atveju hipotekos mokėjimai gali būti sustabdyti iki 18 mėnesių per „Consap“ (Gasparrini) fondą.

Finansinės garantijos ir sutarties registravimas

Užstatas (angl. caparra confirmatoria): Jei pardavėjas atsisako sandorio, pirkėjas gali reikalauti dvigubo užstato (Italijos civilinio kodekso 1385 straipsnis) ar kreiptis į teismą dėl privalomo nuosavybės registravimo (Italijos civilinio kodekso 2932 straipsnis).

Registracija (angl. trascrizione): Notarinė preliminariosios sutarties registracija nekilnojamojo turto registre „rezervuoja“ turtą kaip užstatą. Bet kokie vėlesni pardavėjo veiksmai (bandymai perparduoti, įkeisti namą ar nustatyti areštą) pirkėjui nebus galiojantys.

Notaro pasirinkimas

< Pirkėjas gali laisvai pasirinkti notarą, nes jis prisiima atsakomybę už notarinį mokesčių mokėjimą.

Patekimas į butą ir raktų perdavimas

Ankstyva prieiga (immissione in possesso anticipata): Raktų perdavimas prieš sandorį rodo pardavėjo geranoriškumą. Tai gali būti įforminta specialia sąlyga arba nesąžiningo naudojimosi susitarimu (comodato d'uso). Nuo to momento visos komunalinių paslaugų sąskaitos ir TARI (tarifai, rinkliavos ir palūkanų normos) perkeliamos pirkėjui, tačiau remonto darbai prieš sandorį kelia riziką prarasti lėšas, jei sandoris nepavyksta.

Raktų perdavimas sandorio dieną: Dažniausiai tai vyksta notaro biure iš karto po visiško įregistruojant.