Kaip parduoti butą nuomininkui ir išvengti klaidų

Jau išsinuomotą butą galima parduoti keletais būdais. Savininkas gali pasiūlyti parduoti turtą tiesiogiai nuomininkui arba jį perleisti trečiajai šaliai. Svarbu laikytis taisyklių, reglamentuojančių pirmenybės teisę, nuomos sutarties galiojimą ir galimas mokesčių pasekmes.

Kaip parduoti butą esamam nuomininkui

Daugeliu atvejų patogiausias variantas yra parduoti turtą dabartinei nuomininkui. Šis būdas leidžia išvengti daugkartinio buto demonstravimo nežinomiems asmenims, sumažinti nekilnojamojo turto agentūros paslaugų kainą ir žymiai supaprastinti visą sandorio procesą.

Tačiau Italijos teisė numato tam tikras procedūras, kurios apsaugo nuomininko teises.

Pagrindiniai pardavimo etapai

1. Oficialus pirkimo pasiūlymas

Jei savininkas planuoja parduoti butą pasibaigus pirmajam nuomos laikotarpiui (pvz., po pirmų ketverių metų pagal 4+4 nuomos sutartį), nuomininkui gali priklausyti pirmenybės teisė nupirkti turtą.

Tokiu atveju savininkas turi išsiųsti oficialų pranešimą registruotu paštu arba patvirtintu elektroniniu paštu (PEC), nurodydamas:

• pardavimo kainą;
• sutarčių sąlygas;
• priėmimo terminą.

2. Atsakymo teikimo laikas

Gavęs pranešimą, nuomininkas turi 60 dienų pranešti, ar naudos savo pirkimo teisę.

Jei atsakymas teigiamas, sutartis įprastai yra patvirtinama notaro per kitas 30 dienų.

3. Laisvas pardavimas

Jei pirmojo sutarties laikotarpio pasibaigimo arba nuomininko oficialaus atsisakymo pirkti atveju, savininkas turi teisę laisvai parduoti butą bet kuriam pirkėjui.

Tačiau šalims niekas nevaržo susitarti bet kuriuo metu parduoti nuomininkui pagal abipusį susitarimą.

4. Nuomos sutarties nutraukimas

Jei nuomininkas įsigyja butą kaip pagrindinę gyvenamąją vietą, jis gali pasinaudoti mokesčių lengvatomis už pirmąjį nekilnojamąjį turtą.

Pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį, nuomos sutartis automatiškai nutraukiama, nes nuomininkas ir savininkas tampa tuo pačiu asmeniu.

Kas vyksta su nuomos sutartimi parduodant butą

Jei butas parduodamas trečiajai šaliai, galiojanti nuomos sutartis nebaigiama.

Pagal Italijos civilinį kodeksą 1599 straipsnį naujasis savininkas automatiškai tampa sutarties šalimi vietoj ankstesnio savininko.

Tai reiškia, kad:

• nuomininkas išlaiko teisę gyventi bute iki nuomos sutarties pabaigos;
• nuomos kaina išlieka tokia pati;
• naujasis savininkas negali vienašališkai keisti sutarties sąlygų;
• naujasis savininkas turi teisę gauti nuomą ir atiduoti užstatą sutarties pabaigoje.

Kada negalima atnaujinti nuomos sutarties

Savininkas gali atsisakyti automatinio sutarties pratęsimo tik įstatymais numatytais atvejais.

Pavyzdžiui, jei jis:

• ketina naudoti butą savo ar artimų giminaičių gyvenamajai vietai;
• neturi nuosavybės kitame gyvenamajame nekilnojamajame turtą (išskyrus savo namus) ir ketina parduoti butą.

Tokiu atveju nuomininkas turi būti informuotas bent šešis mėnesius iki sutarties pabaigos. Jis turi pirmenybę pirkimo teise šioje situacijoje.

Neregistruota nuomos sutartis

Jei nuomos sutartis nėra užregistruota Italijos mokesčių agentūroje arba nuoma yra neteisėta, tokia sutartis neturi teisinės galios trečiųjų asmenų atžvilgiu.

Po pardavimo naujasis savininkas gali reikalauti, kad butas būtų atlaisvintas, o jame gyvenantis asmuo negali pasinaudoti įprastomis įstatymų numatytomis garantijomis.

Ar nuomininkas visuomet turi pirmenybės teisę pirkti?

Yra paplitusi nuomonė, kad nuomininkas visuomet turi pirmenybės teisę pirkti butą. Tačiau tai praktiškai netiesa.

Pagal Įstatymą Nr. 431/1998, pirmenybės teisė atsiranda tik esant tam tikroms sąlygoms.

Pirmenybės teisės atsisakymo nėra, jei:

• butas parduodamas nuomos sutarties galiojimo metu;
• sutartis jau buvo kartą pratęsta;
• savininkas turi kitą gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą;
• butas perduodamas sutuoktiniui arba giminaičiams iki antro laipsnio;
• visas pastatas dovanojamas, paveldimas arba parduodamas.

Visais minėtais atvejais savininkas gali laisvai parduoti nekilnojamąjį turtą bet kuriam pirkėjui.

Butas parduodamas trečiajai šaliai

Butas su esamu nuomininku parduodamas turi savų ypatumų.

Rinkos vertės sumažėjimas

Užimtas butas dažnai būna pigesnis nei laisvas.

Vidutinė nuolaida yra nuo 15 iki 30 %.

Nuolaidos dydis priklauso nuo likusio nuomos termino:

• jei sutartis artėja prie pabaigos, nuolaida yra mažesnė;
• jei liko kelios metų iki sutarties pabaigos, pirkėjas dažnai reikalauja žymiai mažesnės kainos.

Pajamų išaugimo mokestis

Mokesčio dydis priklauso nuo to, kiek laiko praėjo nuo buto įsigijimo.

Jei savininkas laiko butą ilgiau nei penkerius metus

Pajamos iš pardavimo yra išskirtos iš pajamų išaugimo mokesčio.

Jei butas laikomas trumpiau nei penkerius metus

Jei parduodate už didesnę kainą nei pirkimo kaina, turite sumokėti 26% mokestį iš pelno.

Pardavimas dabartinei nuomininkui

Privalumai

• galite gauti beveik visą turtų rinkos vertę;
• nėra jokių mokesčių už nekilnojamojo turto agentūros paslaugas;
• nereikia organizuoti kelių buto apžiūrų;
• pirkėjas gerai supranta turto būklę, todėl mažėja vėlesnių ginčų rizika.

Galimi sunkumai

Nuomininkas gali pasinaudoti savo padėtimi derybose ir pasiekti mažesnę kainą, teigdamas, kad su nuomininku sunkiau parduoti butą.

Be to, sandoris dažnai priklauso nuo būsto finansavimo gavimo. Jei bankas atsisako finansuoti, pardavimas gali žlugti po kelių mėnesių laukimo.

Pardavimas trečiajai šaliai su galiojančia nuomos sutartimi

Šiuo atveju daugiausia potencialių pirkėjų yra investuotojai.

Privalumai

• nekilnojamojo turto jau generuoja stabilias pajamas;
• pardavėjas tęsia gauti nuomą iki notaro patvirtinto sutarties pasirašymo.

Trūkumai

Investuotojai dažnai reikalauja didelės nuolaidos.

Be to, nuomininkas gali apsunkinti potencialių pirkėjų galimybę apžiūrėti butą. Kai kuriuose atvejuose kyla problemų dėl nuomos mokėjimo, kas gali sudaryti kliūtį pardavimui.

Kompensacijos už ankstyvą nuomininko iškėlimą mokėjimas

Kartais geriausias sprendimas yra susitarimas su nuomininku dėl ankstesnio sutarties nutraukimo.

Šio susitarimo esmė yra ta, kad savininkas sumoka tam tikrą sumą nuomininkui dėl savo noro atlaisvinti butą.

Tai ne teisinis reikalavimas, o abiejų šalių savanoriškas susitarimas.

Ši galimybė yra labai naudinga, jei laisvo buto kaina yra žymiai didesnė nei buto su galiojančia nuomos sutartimi kaina.

Pavyzdžiui, jei užimto buto pardavimo kaina sumažėja 25 000 eurų, nuomininkui mokama kompensacija, kurios suma 5–7 tūkst. eurų, leidžia išsaugoti didžiąją dalį turto rinkos vertės.

Be to, šis metodas padeda išvengti ilgų laukimo laikotarpių, kol baigsis nuomos sutartis, arba teisinių iškėlimo procedūrų, todėl sandoris gali būti užbaigtas greičiau.