Milano ofisų sektorius: kokybė vis dar svarbiausias veiksnys

2026 m. pradžioje Milano ofisų rinkos stabilizacijos fazėje, po labai aktyvaus praėjusių metų, pagrindinis dėmesys vis dar skiriamas kokybei. Naujausiais IPI tyrimais nustatyta, kad pirmame ketvirtyje buvo įsisavinta apie 72,4 tūkst. kv. m ofisų patalpų. Nors šis skaičius mažesnis nei 2025 m. rekordinis lygis, jis visiškai atitinka ilgalaikes rinkos tendencijas.

Per ataskaitinį laikotarpį buvo sudaryti 98 sandoriai, rodantys ne verslo aktyvumo sumažėjimą, o daugiau subalansuotą ir selektyvų nuomininkų požiūrį. Rinkos fundamentiniai rodikliai išlieka stabilūs: laisvų patalpų lygis siekia apie 9,15 %, o laisvų patalpų apimtis - apie 1,18 mln. kv. m.

Kokybė tampa pagrindiniu pasirinkimo kriterijumi

Pirmo ketvirčio bruožas - didelė paklausos koncentracija aukščiausios klasės ofisams. Apie 54,1 tūkst. kv. m, arba 75 % viso įsisavinto ploto, sudarė A ir A+ klasės objektai.

A+ klasės segmentas buvo labiausiai paklausus - sudarė 40 % visų sandorių. A klasės objektai sudarė 35 %, o B klasės tik 25 %.

Tokia paklausos struktūra atspindi įmonių nuolatinį poreikį įsigyti modernius pastatus, atitinkančius aukštus techninius standartus, energinio efektyvumo reikalavimus ir turinčius aukštos kokybės infrastruktūrą. Svarbu tai, kad premium segmento laisvų patalpų lygis tesiekia 3,2 %, ženkliai mažiau nei rinkos vidurkis, liudijantis didelį aukštos kokybės nekilnojamojo turto paklausą.

Paklausos geografija: CBD išlaiko lyderystę

Kai kalbama apie nekilnojamojo turto vietą, didžiausias aktyvumas išlieka centriniame verslo rajone (CBD), kuris sudaro pusę viso absorbcijos kiekio.

Antrą vietą užima periferinė zona, sudaranti 27 %, po jos seka:

• pusiau periferinė zonos - 11 %;
• priemiesčio zonos - 8 %;
• istorinis centras - 4 %.

Toks pasiskirstymas patvirtina įmonių pirmenybę vietovėms su gera susisiekimo infrastruktūra ir išvystyta miesto aplinka, laikant šiuos veiksnius pagrindiniais biurų vietos strategijos elementais.

Nuomos kainų augimas patraukliausiose vietose

Nuomos rinkoje stebimas tendencinis kainų augimas prestižinėse vietose. Didžiausia nuomos kaina centriniame verslo rajone siekė 800 eurų už kv. m per metus, o geriausių objektų grynasis pelningumas - apie 4,15 %.

Lyginant 2025 m. su 2026 m. pirmo ketvirčio duomenimis, pastebimas augimas beveik visose sektorių srityse:

• Duomo: nuo 750 iki 780 eurų/kv. m per metus;
• Porta Nuova: nuo 720 iki 770 eurų;
• Centriniai rajonai: nuo 600 iki 620 eurų;
• Pusiau periferija: nuo 460 iki 480 eurų.

Teigiama dinamika taip pat pastebima periferijoje:

• Bicocca - nuo 320 iki 360 eurų;
• CityLife - nuo 480 iki 500 eurų;
• Porta Romana - nuo 380 iki 400 eurų.

Išimtis yra MIND sritis, kurioje kaina išliko stabiliai po 300 eurų už kv. m per metus. Priemiesčio zonoje nuomos kainos padidėjo nuo 240 iki 260 eurų.

Sandorių struktūra ir paklausiausios teritorijos

Pagrindinė rinkos įsisavinimo forma išlieka klasikinė nuoma, sudaranti beveik 63,9 tūkst. kv. m.

Kiti sandorių tipai pasiskirstė taip:

• patalpų pirkimas savo reikmėms (savininko nuomininkas) - 10,2 tūkst. kv. m;
• esamų patalpų išplėtimas (išplėtimas) - 3,1 tūkst. kv. m;
• subnuoma - apie 4 tūkst. kv. m;
• preliminari nuoma (išankstinė nuoma) - 2,5 tūkst. kv. m;
• galiojančių nuomos sutarčių peržiūra - 2,5 tūkst. kv. m.

Populiariausi buvo ofisai nuo 500 iki 999 kv. m ir nuo 1 000 iki 2 999 kv. m ploto - kiekviena kategorija sudarė po 43 % visos sandorių apimties. Patalpos nuo 3 000 iki 4 999 kv. m sudarė 12 %, o mažos patalpos iki 499 kv. m sudarė tik 2 % rinkos.

Antrinis sandėlis ir modernizavimo poreikis

Nepaisant aukščiausios klasės segmento gerų rezultatų, dauguma esamų pastatų susiduria su senėjimo problema. Nepakankama techninė įranga, prastas energinis efektyvumas ir būtinybė atlikti didelę modernizaciją mažina tokių objektų patrauklumą ir didina jų matomumą rinkoje.

Nuo 2026 iki 2028 m. laikotarpio tikimasi ribotos naujos pasiūlos. Dėl šios priežasties spaudimas nuomos kainoms aukštos kokybės ofisų segmente tikėtina išliks.

Tokiais sąlygomis esamų pastatų renovacija ir rekonstrukcija tampa viena iš pagrindinių rinkos užduočių artimiausiais metais. Sėkminga renovacijos programų įgyvendinimas bus svarbus ne tik atskiriems savininkams, bet ir bendrai Milano ofisų pasiūlos kokybei.

Investicijų rinka: dėmesys kokybei ir ESG

Investicijų rinka išlieka labai selektyvi. Investuotojus labiausiai domina modernus, aukštos kokybės nekilnojamasis turtas ir renovacijos projektai etabliruotuose miesto verslo rajonuose.

ESG kriterijai ir toliau atlieka reikšmingą vaidmenį ir tampa vis svarbesni priimant investicinius sprendimus.

Vidutinės trukmės laikotarpiu prognozuojamas aukščiausios klasės segmento stabilumas dėl ribotos modernių ofisų pasiūlos ir didelės įmonių paklausos, orientuotų į aukštos kokybės darbo vietas.