Nekilnojamojo turto pardavimas su nenuoseklumais

Nekilnojamo turto pardavimas su nesutapimais: kada sutartis tampa negaliojančia ir kaip ištaisyti pažeidimus teisėtai

Kaip išspręsti miesto planavimo ir kadastrinius nesutapimus prieš pasirašant notarinį dokumentą ir išvengti sandorio paskelbimo negaliojančiu.

Nekilnojamo turto pardavimas su pažeidimais ar nesutapimais, ar tai būtų miesto planavimo ar kadastriniai nesutapimai, gali būti įvykdomas, tačiau reikia laikytis tam tikrų procedūrų. Daugelyje atvejų sutartis gali būti sudaryta po nesutapimų ištaisymo (jei jie yra ištaisomi pagal miesto planavimo teisės aktus) arba visiškai atskleidus informaciją apie juos sutartyje ir gavus pirkėjo sutikimą. Išimtys taikomos sunkiausiems nesutapimams, dėl kurių turtas iš tikrųjų tampa netinkamas civiliniam apyvartai.

Ar galima parduoti nekilnojamą turtą, kuris neatitinka norminių aktų reikalavimų?

Taip, toks pardavimas yra įmanomas, tačiau procedūra ir su tuo susijusi rizika labai skiriasi priklausomai nuo nesutapimo pobūdžio: miesto planavimo, kadastrinio ar susijusio su komunalinėmis sistemomis. Norint saugiai dalyvauti sandoryje, būtina teisingai įvertinti turtą ir atskirti nurodytus nesutapimų tipus.

Miesto planavimo nesutapimai (neleistina statyba)

Miesto planavimo atitiktis patvirtina, kad faktinė turto būklė atitinka savivaldybėje registruotuose leidimuose pateiktus duomenis. Jei aptinkami nesutapimai, pasekmės priklauso nuo nesutapimo sunkumo.

Nesutapimai, kuriuos reikia ištaisyti

Jei atlikti pakeitimai atitinka galiojančius reglamentus, pardavėjas gali atlikti administracinį ištaisymo procesą prieš pasirašant notarinį dokumentą. Tokiu atveju turtas išlieka parduodamas, nors dar nesutampa su derybų etape keliamais reikalavimais, ir iki sutarties sudarymo bus visiškai ištaisytas.

Turto su nepataisomu statybos nesutapimu pardavimas

Jei nustatytas nesutapimas prieštarauja miesto planavimo reglamentams ir negali būti ištaisytas, turto rinkos vertė ženkliai sumažėja. Negalima tikėtis senaties termino pabaigos, nes Italijoje miesto planavimo nesutapimas administracinės teisės požiūriu laikomas tęstiniu. Savivaldybė turi teisę bet kuriuo metu išduoti įsakymą nugriauti neteisėtai pastatytus statinius. Todėl nekilnojamojo turto su neteisėtais ir nepataisomais nesutapimais pardavimas yra susijęs su dideliu rizikos lygiu ir reikalauja aiškaus pirkėjo sutikimo sutikti su tokiu trūkumu.

Neteisingų teiginių rizika

Neišsamus ar iškreiptas informacijos pateikimas sutartyje siekiant nuslėpti nesutapimo egzistavimą laikomas neteisingos informacijos pateikimu parduodant turtą. Tai gali pritraukti sandorio negaliojimą ir baudžiamąją atsakomybę už neteisingos informacijos įrašymą į notarinį dokumentą.

Kadastriniai nesutapimai

Kadastro funkcija yra pirmaeilė. Italijos įstatymai numato, kad parduodant nekilnojamąjį turtą su dideliais kadastriniais nesutapimais, sandoris gali būti negaliojantis, jei nesutapimai nebus ištaisomi iki notarinio dokumento pasirašymo.

Jei parduodamas turtas, kurio planavimas nesutampa su kadastriniais dokumentais (pavyzdžiui, pakeistas pertvarų ar kambarių išdėstymas), pardavėjas privalo pasamdyti specialistą atnaujinti kadastrinius dokumentus pagal DOCFA procedūrą.

Standartus nesilaikančios inžinerinės sistemos

Skirtingai nuo miesto planavimo nesutapimų, inžinerinių sistemų atitikties sertifikato nebuvimas nekliudo turto pardavimui. Įstatymas nesiverčia savininkui modernizuoti tokių sistemų, tačiau reikalauja visiško informacijos atskleidimo. Todėl sutartyje būtina aiškiai nurodyti, kad inžineriniai tinklai neturi atitinkamo sertifikavimo.

Ar notaras tikrina, ar objektas atitinka urbanistinio planavimo reikalavimus?

Notaras nevertina faktinės urbanistinės ar techninės objekto būklės. Italijos Aukščiausiasis Kasacinis Teismas 2019 m. kovo 22 d. sprendime Nr. 8230 (Jungtinės kolegijos) nurodė, kad notaro pareigos apsiriboja išskirtinai formaliais ir dokumentiniais patvirtinimais.

Todėl sandorį dėl objekto su nesutapimais pardavimo gali patvirtinti notaras, nes jo užduotis yra užtikrinti teisinį veiksmo galiojimą, o ne tikrinti faktinę turto būklę.

Notaro įgaliojimai ir apribojimai

Teismo požiūriu, notaras:

patikrina būtinų dokumentų prieinamumą;
patikrina, ar sutartyje yra leidimų (licencijų, statybos leidimų, amnestijos aktų ar legalizavimo) duomenys;
patikrina, ar yra pareiškimas apie kadastrinę atitiktį;
neatlieka techninių tyrimų ir netikrina turto;
nenustato, ar faktinė turto būklė atitinka projektinę dokumentaciją;
priima ir patvirtina šalių pareiškimus, užtikrindamas sandorio teisinį teisingumą, tačiau negarantuoja pardavėjo pateiktos techninės informacijos tikslumo.

Kas atsakingas?

Kadangi notaro įgaliojimai apsiriboja dokumentų tikrinimu, civilinė ir baudžiamoji atsakomybė už neteisingą informaciją tenka tik pardavėjui.

Jei po sandorio nustatomi iš dalies paslėpti arba nepranešti statybos nesutapimai, notarinis dokumentas išlieka teisės galią, tačiau pirkėjas turi teisę kreiptis į teismą su reikalavimu:

kompensuoti žalos atlyginimą;
dėl pirkimo kainos sumažinimo;
dėl sutarties nutraukimo.

Tokiu atveju neįmanoma pareikšti ieškinio notarui, jei jis veikė nepažeisdamas savo teisinių įgaliojimų.

Kaip apsisaugoti prieš pasirašant notarinį dokumentą

Norint išvengti teisinių ginčų po pardavimo, šalys dažnai pasinaudoja licencijuotu specialistu (matininku, architektu ar inžinieriumi), kad būtų parengta miesto planavimo ir statybos tvarkos ataskaita (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) arba objekto atitiktį reikalavimams patvirtinanti išvada.

Tik toks dokumentas, parengtas remiantis Savivaldybių archyvų tyrimu ir faktiniu turto patikrinimu, leidžia palyginti faktinę turto būklę su oficialia dokumentacija ir suteikti pirkėjui maksimalią apsaugą prieš sudarant sandorį.

Ar galima parduoti turtą su kadastriniais nesutapimais?

Taip, tačiau įstatymas reikalauja arba tinkamai atskleisti informaciją, arba preliminariai ištaisyti nesutapimus prieš pasirašant notarinį dokumentą. Priklausomai nuo problemos pobūdžio, galimi šie variantai:

Preliminarių kadastrinių duomenų atnaujinimas (pageidaujamas variantas)

Jei nesutapimas susijęs su vidiniais turto pakeitimais, kurie nesimatė kadastro registre, pardavėjas privalo nurodyti specialistui atnaujinti išdėstymą pagal DOCFA procedūrą prieš baigiant sandorį.

Leidžiamų nukrypimų taikymas

Jei nesutapimai yra nedideli (pvz., istorinės grafikos klaidos ar matmenų nuokrypiai, mažesni nei 2 %), specialistas gali patvirtinti, kad tokie nukrypimai neatitinka teisės ribų ir neturi įtakos kadastro reikalavimams.

Preliminari miesto planavimo įteisinimas

Daugelyje atvejų kadastro nesutapimas rodo, kad savivaldybės lygmeniu užregistruotas statybos nesutapimas. Tokioje situacijoje neįmanoma atnaujinti kadastrinės informacijos, kol nebus išspręstas miesto planavimo aspektas ir nebus sumokėtos numatytos administracinės baudos.

Hipotekos paskolų problema

Jei pirkėjas planuoja įsigyti turtą naudodamasis hipotekos paskola, nesutapimai gali tapti rimta kliūtimi. Banko vertintojas, aptikęs nesutapimų tarp faktinės turto būklės ir kadastrinio plano, paprastai sustabdo paraiškos nagrinėjimą.

Bankai dažnai nefinansuoja turto, kuriame yra neišspręstų kadastrinių ar miesto planavimo nesutapimų, įsigijimo.

Ar nesutapimų buvimas gali lemti sandorio pripažinimą negaliojančiu?

Rimti nesutapimai gali lemti visišką arba dalinį sandorio negaliojimą, tačiau įstatymas skiria nustatytų trūkumų sunkumą.

Kada sandoris yra negaliojantis

Pirkimo-pardavimo sutartis laikoma negaliojančia ir nesukelia teisinių pasekmių šiais atvejais:

objektas yra visiškai pastatytas neturint reikiamų leidimų (pavyzdžiui, po 1967 m., pastatytas be licencijos ar statybos leidimo), o sutartyje trūksta informacijos apie atitinkamus leidimus;
notarinėje akte trūksta privalomo pareiškimo apie kadastrinio plano atitiktį faktinei turto būklei.

Kai sandoris lieka galioti, bet gali būti nutrauktas

Jei pardavėjas nurodo faktinius leidimus, bet nuslepia dalinį nesutapimą (pavyzdžiui, neteisėtą verandą ar neleistiną vidinių pertvarų pakeitimą), sandoris lieka teisiškai galiojantis, tačiau pirkėjas turi teisę į teisminę gynybą.

Naujienos