Balkono plokštė: kieno ji priklauso ir kas atsakingas už jos remontą

Balkonų priežiūra dažnai tampa ginčų tarp kaimynų priežastimi. Norint nustatyti, kas turėtų mokėti už balkono zonos remontą, būtina atsižvelgti į balkono konstrukciją ir galiojančius teisinius reglamentus.

Balkono paviršius, arba vadinamosios „balkono lubos“ (lot. cielino), yra apatinė gelžbetonio plokštės dalis, matoma apačioje esančio buto savininkui. Šis elementas atlieka ne tik dekoratyvinę funkciją, bet ir gyvybiškai svarbų vaidmenį išlaikant konstrukcijos tvirtumą. Jis apsaugo armatūrą nuo drėgmės ir atmosferos veiksnių, prisideda prie fasado išvaizdos ir tarnauja kaip pagrindas įvairiems elementams, pavyzdžiui, markizėms ir saulės skydams, tvirtinti. Be to, tinkama jo būklė padeda išvengti nuotėkių ir besilupančio tinko.

Kas yra balkono lubos?

Pobalkoninė dalis yra apatinis balkono plokštės paviršius, kurį galima matyti stovint balkone, esančiame žemiau, ir žiūrint į viršų. Iš esmės ji veikia kaip atviros erdvės lubos.

Nepaisant to, kad šis elementas priklauso viršutinio balkono dizainui, jis tiesiogiai veikia tiek pastato išvaizdą, tiek apatinio aukšto gyventojų komfortą.

Pagrindiniai dizaino bruožai

Norint suprasti balkono lubų reikšmę, svarbu atsižvelgti į jų pagrindines funkcijas:

• Vieta. Jos yra priešingoje pusėje nuo balkono grindų. Viršuje – plytelės ir hidroizoliacija, o apačioje – apsauginis sluoksnis, kuris sandarina gelžbetonio plokštę nuo išorinės aplinkos.
• Medžiagos. Dažniausiai paviršius padengiamas cemento arba kalkių tinku, po to išlyginamas ir dažomas specialiais fasadiniais dažais, kurie yra atsparūs temperatūros ir drėgmės pokyčiams.
• Apsauginė funkcija. Balkono apdaila neleidžia drėgmei prasiskverbti į metalinę armatūrą. Atsiradus įtrūkimams, vanduo pradeda ardyti betoną ir sukelia metalo koroziją, dėl kurios tinkas brinksta ir trupėja.
• Estetinis vaidmuo. Balkono apdailą lemianti būklė tiesiogiai veikia fasado išvaizdą. Drėgnos dėmės, įtrūkimai ir besilupanti apdaila sukuria įspūdį, kad visas pastatas yra prastai prižiūrimas.

Kas moka už balkono požeminės dalies remontą?

Atsakymas priklauso nuo balkono tipo. Teismų praktika, ypač Italijos kasacinio teismo sprendimai Nr. 14576/2004 ir Nr. 7042/2020, nustato skirtingas išsikišusių ir integruotų balkonų taisykles.

Išsikišęs balkonas

Balkonas laikomas išsikišusiu, jei jis išsikiša už fasado ribų ir faktiškai kabo virš erdvės iš trijų pusių.

Šiuo atveju:

• visas balkono lubų remonto išlaidas padengia aukščiau esančio buto savininkas;
• balkonas laikomas jo išimtinės nuosavybės dalimi;
• apačioje esančio buto savininkas neprivalo dalytis išlaidomis, nes konstrukcija nėra jo namo laikantysis elementas.

Išimtis

Jei balkono zonoje yra dekoratyvinių elementų – tinko, karnizų ar kitų architektūrinių detalių, kurios yra bendro fasado dizaino dalis, jų restauravimo išlaidos gali būti siejamos su bendromis namo išlaidomis.

Įmontuotas balkonas

Įmontuoti balkonai yra pastato kontūruose ir neišsikiša už laikančiųjų sienų ribų.

Tokiems statiniams taikomas Italijos civilinio kodekso 1125 straipsnis, pagal kurį išlaidos paskirstomos tarp viršutinių ir apatinių aukštų savininkų.

Išlaidų paskirstymas yra toks:

• viršutinio buto savininkas apmoka grindų dangą ir hidroizoliaciją;
• nešančioji plokštė remontuojama abiejų savininkų lėšomis;
• Apatinio buto savininkas apmoka lubų paviršiaus tinkavimą, išlyginimą ir dažymą, nes tai yra jo erdvės lubos.

Jei yra dekoratyvinių elementų

Daugelyje pastatų balkono dalis dekoruojama dekoratyviniais karnizais, tinku, marmuro intarpais ar kitais architektūriniais papuošimais.

Jei tokie elementai yra svarbi pastato išorės išvaizdos dalis, jų restauravimo išlaidos paskirstomos visiems butų savininkams proporcingai jų dalims daugiabutyje.

Taip yra dėl to, kad fasadas laikomas bendrąja nuosavybe, o jo estetinė būklė domina visus gyventojus.

Kam priklauso balkonas plotas

Nuosavybės teisė taip pat nustatoma pagal konstrukcijos tipą.

Išsikišusiems balkonams

Plotas po balkonu visiškai priklauso viršutinio buto savininkui. Jis yra atsakingas už jo techninę būklę ir saugumą. Apatinio buto savininkas neturi jokių nuosavybės teisių į jį, nors kasdien yra po juo.

Įmontuotiems balkonams

Nuosavybės teisė yra mišri. Statinys laikomas bendru dviem kaimynams, esantiems vienas virš kito. Šiuo atveju apatinio paviršiaus apdaila iš tikrųjų priklauso apatinio kambario savininkui, nes jis atlieka savo erdvės lubų funkciją.

Apdailos medžiagos

Jei apdaila buvo numatyta pastato projekte siekiant sukurti vieningą architektūrinę išvaizdą, atsakomybė už jos priežiūrą gali būti priskirta daugiabučio namo savininkui, net jei pats statinys lieka privačia nuosavybe.

Kaip elgtis priklausomai nuo balkono tipo

Jei reikia remonto, svarbu teisingai nustatyti statinio tipą ir organizuoti darbus, kad būtų išvengta konfliktų ir teisminių ginčų.

Kaip nustatyti balkono tipą

Pirmas žingsnis yra vizualinė apžiūra.

• Jei balkonas išsikiša už fasado ribų ir po juo nėra sienų, mes kalbama apie išsikišusią konstrukciją.
• Jei balkonas atrodo kaip įduba pastate ir yra apsuptas sienų, jis laikomas įmontuotu balkonu.

Išsikišusio balkono tvarka

Tokioje situacijoje daugiabučio namo valdytojas paprastai negali įpareigoti savininko atlikti remonto darbų, nes problema susijusi su privačia nuosavybe, nebent kyla grėsmė saugumui.

Jei gyventojai pastebi besilupantį tinką ar kitokią žalą, jie turėtų susisiekti su aukščiau esančio buto savininku. Dažnai problemą sukelia įtrūkimai balkono grindyse, pro kuriuos prasiskverbia vanduo. Nepašalinus drėgmės šaltinio, apatinės dalies remontas bus laikina priemonė.

Viršutinio balkono savininkas privalo nedelsdamas organizuoti restauravimo darbus. Įstatymas jį įpareigoja už bet kokią žalą žmonėms ar turtui, atsiradusią dėl konstrukcinių elementų kritimo.

Norėdamas atlikti remontą, jis turi teisę prašyti prieigos prie apatinio balkono, jei tai būtina pastolių ar pagalbinės įrangos montavimui.

Įmontuojamo balkono tvarka

Įmontuojamos konstrukcijos atveju rekomenduojama, kad klausimą bendrai spręstų abu savininkai.

Patartina įtraukti daugiabučio namo administratorių, kad oficialiai būtų užfiksuoti pasiekti susitarimai.

Užsakant darbus, sąmatoje turi būti aiškiai atskirtos išlaidos:

• tinkavimo ir dažymo išlaidos priskiriamos apatinio buto savininkui;
• hidroizoliacijos ir viršutinio sluoksnio išlaidos Viršutinio kambario savininkas padengia kaina;
• Atraminės plokštės remontą šalys apmoka bendrai įstatymų nustatytomis dalimis.

Toks metodas padeda išvengti ginčų ir užtikrinti tinkamą atsakomybės paskirstymą tarp kaimynų.