Italijos nekilnojamo turto sektorius: kainų kilimas ir besikeičianti paklausa

„Nekilnojamojo turto duomenų centras“ tyrimai rodo, kad Italijos nekilnojamojo turto sektorius eina link brandesnio vystymosi etapo. Pagrindiniai augimo veiksniai yra būsto energinis efektyvumas, didėjantis patrauklumas pietiniuose šalies regionuose ir didėjantis susidomėjimas pirkėjų erdvesniais namais ir butais.

Nors daugelis Europos šalių išlieka atsargios investuodamos ir skiria dėmesio turto kokybei, Italija 2025 m. baigė su įspūdingais rezultatais: sandorių skaičius gyvenamojo nekilnojamojo turto sektoriuje padidėjo 9,5 %, kainos išaugo 3,5 % lyginant su ankstesniais metais, o vidutinis turto pardavimo laikas buvo apie 150 dienų. Šie duomenys pateikti tryliktajame "Nekilnojamojo turto duomenų centro" ataskaitos leidime, kurį parengė „REMAX Italia“, „RYZE“ ir „24MAX“ analitikos skyriai.

Prognozės 2026 metais

Ekspertai tikisi, kad 2026 m. sektorius toliau augs, nors augimo tempas bus šiek tiek sulėtėjęs. Šį augimą palaikys stabilūs fundamentiniai veiksniai. Pirkėjams labai svarbi būsto kokybė, energinis efektyvumas ir gebėjimas išlaikyti vertę ilgalaikiu laikotarpiu.

Pasak „REMAX Italia“ generalinio direktoriaus Dario Castiglia, Italijos būsto sektorius tampa brandesnis ir sąmoningesnis. Nepaisant didėjančių reikalavimų nekilnojamajam turtui, paklausa išlieka didelė, nes nekilnojamasis turtas vis dar laikomas patikimu ir strategiškai svarbiu turtu.

Energiją taupantys būstai brangsta ir parduodami greičiau

Energijos vartojimo efektyvumas nebelieka tik aplinkosaugos tendencija, tapdamas svarbiu ekonominiu veiksniu. 2025 m. A ir B energetinės klasės nekilnojamojo turto pardavimai išaugo daugiau nei 25 % lyginant su ankstesniais dvejais metais.

Tokio nekilnojamojo turto kaina vidutiniškai yra maždaug 40 % aukštesnė nei mažo energinio naudingumo būsto. Tačiau jis parduodamas greičiau: jo buvimo rinkoje laikotarpis yra maždaug 8 % trumpesnis nei vidutiniškai.

„Žaliosios“ hipotekos tampa pelningesnės

Bankininkystės sektorius teikia papildomų paskatų. 2025 m. antroje pusėje fiksuotų „žaliųjų“ hipotekų paskolų, skirtų energiją taupantiems būstams įsigyti, palūkanų normos sumažėjo iki maždaug 2,19 %.

Mėnesinės įmokos už tokias paskolas vidutiniškai yra 15 % mažesnės nei pagal standartines hipotekos programas. Kartu su mažesnėmis turto priežiūros išlaidomis tai daro energiją taupantį būstą patrauklų ne tik aplinkosaugos, bet ir finansiniu požiūriu. Be to, Europos energijos vartojimo efektyvumo reikalavimai jau daro pastebimą įtaką pirkėjų elgsenai.

Pietų Italija tampa nauju augimo centru

Vienas iš ryškiausių 2025 m. pokyčių buvo pietinių Italijos regionų ir salų pozicijų sustiprėjimas. Nors šalies šiaurėje ir centre augimo tempai stabilizavosi, pietuose pasiekti geriausi rezultatai per visą stebėjimo laikotarpį.

Prie to prisidėjo keli veiksniai: palyginti prieinamos nekilnojamojo turto kainos, augantis nuotolinio ir hibridinio darbo populiarumas bei geros būsimo būsto kainų augimo perspektyvos.

Ekspertai mano, kad tai ne trumpalaikis nuokrypis nuo plano, o ilgalaikis rinkos tendencijų pokytis. Mokesčių lengvatos, aukšta gyvenimo kokybė ir prieinamesnės kainos, palyginti su centrinėmis ir šiaurinėmis regionais, pritraukia jaunus pirkėjus, kurie matyti didelį potencialą šiose vietovėse.

Pirkėjai rinkosi erdvesnį būstą

Trijų miegamųjų butai išlieka populiariausiu būsto tipu šalyje, sudarantys 37,35 % paklausos. Tačiau pirkėjų pageidavimai lėtai kinta link erdvesnių objektų.

Šiandien keturių kambarių butai ir namai arba butai su penkiais ar daugiau kambarių kartu sudaro beveik 38 % paklausos. Tai atspindi besikeičiantį būsto suvokimą: namai turėtų būti ir poilsio, darbo, sporto, mokymosi ir bendravimo vieta.

Ši tendencija ypač pastebima centriniuose ir pietiniuose regionuose. Centrinėje Italijoje keturių kambarių butai sudaro apie 20 % sandorių, o pietuose – 27 %. Namai su penkiais ar daugiau kambarių šalies centre sudaro 22 %, o pietiniuose regionuose – 30 %. Tai daugiausia lemia tai, kad gyvenamųjų patalpų plėtra čia išlieka prieinama.

Komercinis nekilnojamas turtas: dėmesys miesto atnaujinimui

Komercinio nekilnojamojo turto sektorius 2025 m. pasiekė rekordinius rodiklius. Tačiau pagrindinis bruožas buvo ne tik investicijų dinamika, bet ir kokybiniai rinkos pokyčiai.

Biuro nekilnojamasis turtas, mažmeninės prekybos patalpos, logistikos kompleksai ir viešbučių sektorius vis dažniau laikomi ekonomikos plėtros ir miestų renovacijos priemonėmis.

Mažmeninė prekyba

Mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto sektorius, lyginant su 2024 m., išaugo 46 % ir pasiekė istorinį maksimumą. Didžioji dalis investicijų buvo skirta nekilnojamajam turtui už miesto centrų ribų, sudarant apie 80 % visų sandorių.

Populiarėja „patirčių centrų“ koncepcija, jungianti apsipirkimą, pramogas ir gastronomiją. Investuotojus labiausiai domina išparduotuvės, aukščiausios klasės prekybos gatvės ir modernūs prekybos centrai.

Viešbučių sektorius

Viešbučių sektorius buvo antras sparčiausiai augęs, padidėjęs 20 %. Ypač populiarūs pasirodė vertės didinimo projektai, apimantys senų biurų ir istorinių pastatų rekonstrukciją į aukštos klasės viešbučius.

Ši strategija leidžia vienu metu spręsti neefektyvaus nekilnojamojo turto problemą ir patenkinti augančią aukštos kokybės turistinio produkto paklausą. Didelė investicijų dalis nukreipiama į aukščiausios klasės ir prabangos segmentus.

Roma mažina atotrūkį nuo Milono

Logistikos nekilnojamojo turto sektorius pritraukė apie 2 mlrd. eurų investicijų, tai yra 30 % daugiau nei ankstesniais metais. Beveik visas finansavimas – 98 % – buvo suteiktas užsienio investuotojų.

Energijos vartojimo efektyvumas, ekologiškumas ir aukšta turto kokybė išlieka pagrindiniais nekilnojamojo turto pasirinkimo kriterijais. Tuo pačiu metu logistikos sektorius pamažu plečiasi už tradicinio Milano dominavimo ribų: Romos rajono nuomos kainos vis labiau artėja prie Milano lygio. Duomenų centrai, sudarantys atskirą sparčiai augantį segmentą, suteikia papildomą postūmį plėtrai.

Biurų rinka: mažesnės apimtys, didesnė paklausa

Investicijos į biurų nekilnojamąjį turtą sumažėjo 14 % ir sudarė maždaug 1,8 mlrd. eurų. Tačiau apimčių sumažėjimas neatspindi viso įvykių vaizdo.

Rinkoje stiprėja tendencija „persikviesti į kokybišką“ – paklausa sutelkiama į aukščiausios kokybės A klasės objektus, turinčius ESG sertifikatą, esančius centriniuose verslo rajonuose. Tokių objektų laisvų patalpų lygis išlieka itin žemas: apie 3 % Milane ir tik 1,6 % Romoje.

Dėl to modernių ir tvarių objektų savininkai džiaugiasi nuolatine paklausa ir gali pasiūlyti didesnę kainą, o žemesnės kokybės objektai praranda konkurencingumą palaipsniui.

Pasak „RYZE“ institucinių ryšių vadovės Lauros Piantanidos, rinka tampa vis selektyvesnė. Investuotojai ir nuomininkai renkasi objektus, kuriuose derinama aukšta kokybė, tvarumas, inovatyvūs sprendimai ir lankstus naudojimas. Esamų pastatų renovacijos ir pertvarkymo projektai šiuo metu yra pagrindinis vertės kūrimo šaltinis, didinantis atotrūkį tarp patraukliausio turto ir objektų, kurie nesugeba prisitaikyti prie naujų rinkos poreikių.