Kaip transformuoti kaimo namą ar ūkinį pastatą į gyvenamąją vietą

Senas kaimo pastatas (kaimiško stiliaus) paversti pilnaverte gyvenamąja vieta siejasi su rimta miesto plėtros rizika. Norint išvengti savivaldybės baudų ir sankcijų, būtina aiškiai suprasti, kokių leidimų reikia šiai procedūrai.

Modifikuojant nekilnojamąjį turtą, visada didėja vadinamoji „miesto apkrova“ teritorijoje. Šiam procesui reikia gauti statybos leidimą (Permesso di Costruire) arba pranešti apie veiklos pradžią (SCIA), priklausomai nuo vietos reguliavimo sistemos. Be to, reikės sumokėti miesto plėtros mokesčius ir atlikti pakeitimus kadastriniame registre, kad būtų perskaičiuota kadastrinė vertė.

Siekiant pakeisti nekilnojamojo turto paskirtį iš žemės ūkio į gyvenamąją, reikės, kad kvalifikuotas specialistas (technikas) atliktų miesto plėtros vertinimą, užtikrinant atitiktį konkrečios savivaldybės plėtros reglamentams (Norme Tecniche di Attuazione) ir kad zonoje būtų leidžiama statyti gyvenamąsias patalpas. Atsižvelgiant į tai, kad ši procedūra nereguliuojama supaprastintomis nacionalinėmis schemomis, atitinkamas statybos leidimas yra būtinas teisės aktų požiūriu.

Kas reiškia paskirties keitimas?

Seną tvartą ar sodybą paversti moderniu gyvenamuoju pastatu daugeliui yra svajonė, tačiau tai reikalauja griežtų biurokratinių ir techninių veiksmų. Teisinis nekilnojamojo turto perkėlimas iš žemės ūkio į gyvenamąją paskirtį reiškia negyvenamojo nekilnojamojo turto (arklidžių, šieno sandėlių, sandėlių) transformavimą į gyvenamąjį pastatą. Norint tai įvykdyti, reikės patikrinti tokią procedūrą urbanistiniu požiūriu, pateikti dokumentus vietos administracijai (Commune) ir sumokėti miesto planavimo mokesčius.

Perleidimo galimybę nustato savivaldybė, kurioje yra turtas, Bendrasis miesto planas (PRG) arba Teritorijų valdymo planas (PGT). Jei pastatas griežtai yra žemės ūkio zonoje arba vietovėje su kraštovaizdžio ar hidrogeologiniais apribojimais, siekiant apsaugoti žemę nuo plėtros, pertvarkymas gali būti ribotas arba visiškai uždraustas.

Skirtumas tarp kaimo pastato ir gyvenamojo pastato

Svarbiausia suprasti skirtumą tarp kaimo pastato (lot. fabbricato rurale) ir civilinio būsto (lot. civilinis būstas (lot. civilinis būstas)):

• Kaimo pastatas kadastriškai ir mokestiniu požiūriu siejamas su žemės ūkio veikla ir ūkininko ar žemės ūkio verslininko poreikiais.
• Civilinis būstas yra nekilnojamas turtas, skirtas tik privačių asmenų nuolatiniam gyvenimui ir neįtraukiamas į žemės ūkį.

Objekto pertvarkymo procesas apima penkis pagrindinius etapus:

1. Teisinio statuso patikrinimas: atestuotas specialistas (inžinierius, architektas ar matininkas) prašo savivaldybės pateikti archyvinius dokumentus, kad įsitikintų, jog faktinė pastato būklė atitinka anksčiau patvirtintus projektus ir nėra neleistinų pastatų.
2. Techninio įgyvendinamumo analizė: vertinama, ar galiojantys tam tikros vietovės miesto planavimo reglamentai leidžia kaimo pastatus paversti gyvenamaisiais namais.
3. Statybos dokumentų pateikimas: priklausomai nuo darbų apimties, pateikiamas atitinkamas pranešimas ar paraiška statybos leidimui gauti.
4. Darbų atlikimas ir priėmimas: atliekami laikančiųjų konstrukcijų stiprinimo, šilumos izoliacijos ir montavimo darbai šiuolaikinių komunalinių tinklų.
5. Kadastro registro atnaujinimas ir paleidimo sertifikato (agibilità) gavimas: po remonto registruojamas naujas išplanavimas ir pateikiama deklaracija apie turto tinkamumą gyventi.

Kai paskirties keitimas tampa svarbus miesto planavimo požiūriu

Nacionaliniai Italijos teisės aktai (ypač Statybos įstatymų kodeksas D.P.R. 380/01) nekilnojamąjį turtą skirsto į penkias pagrindines funkcines kategorijas:

• Gyvenamasis (residenziale);
• Turistinis ir viešbutis (turistico-ricettiva);
• Pramoninis ir biurų (produttiva e direzionale);
• Komercinis (commercial);
• Žemės ūkio (kaimo).

Turto perkėlimas iš vienos kategorijos į kitas laikomas reikšmingu miesto planavimo pakeitimu. Tai esminė sąvoka: kategorijos keitimas visuomet keičia infrastruktūros apkrovą. Tai reiškia, kad renovuoto pastato gyventojai pradės kurti papildomas viešąsias paslaugas (automobilių stovėjimo aikšteles, kanalizaciją, gatvių apšvietimą, darželius) paklausą.

Net jei paskirties keitimas vyksta be statybos darbų, pats funkcinės paskirties keitimas reikalauja leidimo ir, kaip taisyklė, mokesčių sumokėjimo savivaldybei. Kaimo pastatų atveju pereinamoji situacija iš žemės ūkio kategorijos į gyvenamąją yra susijusi su didžiausiomis išlaidomis ir sudėtinga biurokratija, nes tai yra vienas iš reikšmingiausių teisinių pokyčių.

Kiek kainuoja perkelti kaimo namą į gyvenamųjų namų fondą?

Galutinės turto perkėlimo išlaidos sudaro statybos darbų kainą, įtrauktų specialistų (architektų, inžinierių) paslaugų išlaidas ir miesto plėtros mokesčio, kurį moka savivaldybė (lot. contributo di costruzione).

Miesto plėtros mokesčių struktūra apima tris dalis:

• Pagrindinis infrastruktūros mokestis (U1): apmoka savivaldybės išlaidas pagrindinėms komunikacijoms (privažiavimo keliams, kanalizacijai, vandentiekiui, apšvietimui).
• Antrinis infrastruktūros mokestis (U2): skiriamas socialinės sferos plėtrai (parkams, mokykloms, klinikoms, darželiams).
• Statybos mokestis (angl. costo di costruzione): apskaičiuojamas kaip standartinės statybos išlaidų procentinė dalis, grindžiama naudingu nekilnojamojo turto plote pagal regioninius tarifus.

Skaičiuojant mokestį, pradinis ūkinio pastato tarifas kaimo vietovėse dažnai yra nulinis, nes pradžioje jis buvo išvengtas mokesčių. Dėl šios priežasties, keičiant paskirtį, savininkas turi mokėti beveik tokį patį dydį mokesčių, kaip ir statant naują gyvenamąjį namą.

Kaip teisėtinti ir užregistruoti kaimo pastatą?

Daugelis senų kaimo pastatų arba priedų visiškai nėra tinkamai įtraukti į registrai. Kad būtų įregistruotas toks objektas, jis turi būti perkeltas iš Žemės kadastro (angl. Catasto Terreni) į Pastatų kadastrą (angl. Catasto Fabbricati).

Italijos teisės aktai reikalauja, kad tokiems pastatams būtų suteikti registracijos dokumentai, kad būtų priskirta kadastrinė vertė ir apskaičiuoti mokesčiai. Legalizavimo procesas susideda iš dviejų lygiagrečių etapų, kuriuos atlieka specialistas:

1. Kartografinis etapas (PREGEO): atliekamas pastato topografinis tyrimas, siekiant tiksliai nustatyti jo kontūrus savivaldybės kadastriniame žemėlapyje.
2. Savybinių savybių deklaravimas (DOCFA): elektroninė procedūra, kurioje registruojami vidiniai išplanavimai, nustatoma kadastrinė kategorija ir apskaičiuojamos kadastrinės pajamos.

Šiame etape turtas gali būti registruotas pagal standartines kategorijas (pvz., C/2 – sandėlis arba C/6 – garažas/automobilių stovėjimo aikštelė). Jei pastatas yra labai sugadintas ir neturi stogo arba lubų, jis registruojamas kaip Sandorio pastatas (F/2 kategorija). Ši kategorija priskiriama griuvėsiams, kurie nesukuria pajamų: jiems netaikomi mokesčiai, tačiau savininkas išlaiko teisę į vėlesnį jų atstatymą.

Registravimo taisyklių išimtys:

Atskiriems objektams, kurių plotas mažesnis nei 8 kvadratiniai metrai, netaikoma privaloma kadastrinė registracija, šiltnamiams pasėliams auginti, taip pat mažiems stoginiams, kurių aukštis mažesnis nei 1,80 m, ir kurių bendras tūris mažesnis nei 150 kubinių metrų.

Miesto planavimo amnestija (Sanatorija): jei kaimo turtas laikui bėgant buvo perstatytas be leidimų, savininkas turės atlikti atitikties vertinimo procedūrą (Accertamento di Conformità). Reikės įrodyti „dvigubą atitiktį“ – kad pastatas atitiko standartus tiek statybos metu, tiek dabar, taip pat sumokėti baudą už legalizavimą.

Kada nereikia mokėti mokesčių už paskirties pakeitimą?

Pagrindinis mokesčių rinkimo principas yra faktinis miesto infrastruktūros apkrovos padidėjimas. Atitinkamai, mokesčiai neimami arba sumažinami šiais įstatymų numatytais atvejais (įskaitant neseniai priimtą dekretą Salva Casa):

• Paskirties keitimas vienos kategorijos ribose: jei paskirtis keičiama nepersikraunant vienos makrokategorijos ribų (pavyzdžiui, biuras paverčiamas privačiu biuru – abi funkcijos susijusios su paslaugų sektorių), infrastruktūros apkrova nesikeičia ir mokesčia