Priėjimas prie dokumentų parduodant nekilnojamąjį turtą Italijoje: kaina, laikas ir kam tai gali prireikti

Nekilnojamojo turto pardavimas Italijoje dabar reiškia daugiau nei tik kainos susitarimą tarp pardavėjo ir pirkėjo. Šiuolaikiniai įstatymai ir didesnis dėmesys pirkėjų teisių apsaugai padarė techninę ir administracinę dokumentaciją svarbiausiu sandorio elementu.

Dėl šios priežasties prieiga prie nekilnojamojo turto dokumentų (pranc. accesso agli atti) procedūra tapo būtina parduodant būstą saugiai. Tai leidžia susipažinti su savivaldybės archyvais ir patikrinti, ar visi leidimai, išduoti per daugelį metų, buvo laikomasi eksploatuojant turtą.

Jei tokio išankstinio patikrinimo nepadarėte, pardavėjas rizikuoja aptikti pažeidimus tik prieš pasirašant notarinį aktą (rogito), dėl to sandoris gali būti atidėtas, bankas gali atsisakyti suteikti hipoteką pirkėjui arba net kilti teisinis ginčas.

Kas yra „accesso agli atti“ ir kodėl ji svarbi?

„Accesso agli atti“ yra piliečio teisė peržiūrėti vyriausybinių agentūrų turimus administracinius dokumentus.

Nekilnojamojo turto sektoriuje tai yra susiję su statybos ir technine dokumentacija:

• pradinis statybos leidimas;
• vėlesnis pertvarkymas;
• CILA, SCIA, DIA dokumentai;
• tinkamumo gyventi pažymėjimai (agibilità);
• kadastriniai planai;
• rekonstrukcijos ir išplėtimo projektai.

Norint pradėti procedūrą, reikia oficialaus prašymo savivaldybės miesto planavimo skyriui (Sportello Unico per l’Edilizia — SUE), naudojant specialią formą.

Pagrindinis tikslas yra atkurti visą turto „istoriją“ ir užtikrinti, kad visi pakeitimai būtų atlikti teisėtai.

Kodėl reikalinga prieiga prie dokumentų parduodant butą

1. Miesto atitikties patikrinimas

Pagrindinė priežastis yra vadinamojo urbanistica conformità (objekto urbanistinio teisėtumo) patvirtinimas.

Daugelis savininkų dažnai painioja:

• kadastrinę atitiktį (conformità castale);
• miesto atitiktį (conformità urbanistica).

Tai skirtingi dalykai.

Butas gali būti teisingai įregistruotas kadastriniame registre, bet tuo pačiu metu savivaldybės požiūriu turėti neteisėtą pertvarkymą.

Pavyzdžiui:

• nugriauta siena;
• sujungtas balkonas;
• perkelta virtuvė;
• neleistinai pastatyta sandėliavimo patalpa.

Jei tokių pakeitimų nėra oficialiuose projektuose, objektas gali būti laikomas iš dalies arba visiškai neteisėtu.

2. Pirkimo-pardavimo sandorio saugumas

Sandorio metu notaras privalo patikrinti nekilnojamojo turto teisėtumą.

Jei po pirkimo paaiškėja, kad pardavėjas nuslėpė pažeidimus:

• pirkėjas gali reikalauti kompensacijos;
• sandoris gali būti ginčijamas;
• pardavėjui gali būti taikoma civilinė atsakomybė.

Todėl viso dokumentų archyvo atkūrimas yra abiejų sandorio šalių apsauga.

3. Tinkamumo gyventi pažymėjimo (angl. Agibilità) patikrinimas

Gerumo pažymėjimas patvirtina, kad turtas atitinka sanitarinius, techninius ir saugos standartus.

Šio dokumento nebuvimas gali:

• sumažinti turto rinkos vertę;
• apsunkinti pirkėjo galimybes gauti hipoteką;
• sukelti problemų su notaru.

Daugeliu atvejų bankai prieš patvirtindami paskolą reikalauja tinkamumo įrodymo.

Kiek kainuoja prieiga prie nekilnojamojo turto?

Kaina priklauso nuo:

• Savivaldybės;
• Archyvinių dokumentų skaičiaus;
• Paieškos sudėtingumo;
• Reikia specialisto pagalbos.

Administraciniai mokesčiai

Įprastai apima:

Valstybės rinkliavos ir archyvinė paieška

Vidutiniškai:

• Nuo 15 iki 100 eurų už bylą ar archyvinį aplanką.

Dokumentų kopijos

Savivaldybė gali reikalauti mokesčio:

• nuo 0,20 iki 1 euro už puslapį;
• papildomos išlaidos už skaitmenines kopijas.

Patvirtintoms kopijoms reikalingas 16 eurų vertės mokesčio ženklas (marca da bollo).

Specialistų paslaugos

Dauguma pardavėjų kreipiasi į:

• geometrą (geometra);
• architektą;
• inžinierių.

Priežastis paprasta: norint savarankiškai interpretuoti konstrukcijos dokumentaciją, gali būti sudėtinga.

Vidutinė paslaugos kaina

• 150–300 eurų – standartinė apžiūra;
• iki 700 eurų – sudėtingi atvejai, seni pastatai arba poreikis parengti techninę ataskaitą.

Galutinės išlaidos

Jei atliekate patys:

maždaug 50–80 eurų.

Jei pasitelkiate specialistą:

įprastai nuo 200 iki 700 eurų.

Kas turi teisę prašyti dokumentų

Priėjimas prie nekilnojamojo turto archyvų nėra prieinamas visiems. Įstatymas reikalauja **tiesioginio ir teisėto intereso**.

Teisę turi:

Turto savininkas

Turi visišką prieigą prie visų turto dokumentų.

Potencialus pirkėjas pagal preliminarią sutartį

Jei pasirašyta:

• kompromisas;
• preliminari pirkimo-pardavimo sutartis.

Vien noro nusipirkti butą nepakanka.

Įgaliotas specialistas

Gali veikti geometras arba architektas. savininko įgaliojimu.

Nekilnojamojo turto agentas

Nekilnojamojo turto agentas paprastai koordinuoja procedūrą, nors jis pats oficialiai neprivalo reikalauti dokumentų.

Tačiau profesionalus agentas privalo įspėti šalis apie būtinybę patikrinti turto teisėtumą.

Trys dokumentų prieinamumo Italijoje rūšys

1. Dokumentų prieiga (Įstatymas 241/1990)

Tai yra pagrindinė ir dažnai naudojama galimybė parduodant nekilnojamąjį turtą.

Reikalingas:

• prašymo pagrindimas;
• susidomėjimo turtu patvirtinimas.

Savivaldybė paprastai privalo atsakyti per 30 dienų.

Taikydama šią procedūrą, ji gauna:

• statybos leidimus;
• SCIA;
• CILA;
• projektus;
• Judrumo pažymėjimai.

2. Paprasta pilietinė prieiga (Accesso civico semplice)

Numatyta administravimo skaidrumo įstatyme.

Bet kuris pilietis gali prašyti dokumentų, kuriuos viešoji įstaiga privalo skelbti viešai.

Tačiau šis mechanizmas praktiškai nenaudingas privačiam nekilnojamajam turtui.

3. Bendroji piliečių prieiga (FOIA)

Panašus į Amerikos informacijos laisvės įstatymą.

Teoriškai kiekvienas gali prašyti dokumentų be paaiškinimo.

Tačiau nekilnojamajam turtui taikomi rimti apribojimai, susiję su asmens duomenų ir privačios nuosavybės apsauga.

Todėl savivaldybės beveik visada reikalauja standartinės prieigos prie dokumentų.

Kokias problemas galima nustatyti dėl prieigos prie duomenų

Dokumentų tikrinimas dažnai padeda aptikti:

• neteisėtą pertvarkymą;
• planų nesilaikymą;
• trūkstamus leidimus;
• neregistruotus pratęsimus;
• Problemas dėl judrumo;
• Senų pastatų pažeidimus;
• Klaidas kadastriniuose duomenyse.

Kartais tokius pažeidimus galima įteisinti (sanatorija edilizia), tačiau tai užima laiko ir papildomas išlaidas.

Kiek laiko trunka procedūra?

Laikotarpis priklauso nuo konkretaus savivaldybės