Milanas ir Romos biurų rinka: kokybiško pasiūlos svarba išauga

Remiantis JLL analitikais, Italijos biurų nuomos rinka 2026 m. pradėjo su skirtingomis tendencijomis dvejuose didžiuosiuose miestuose: Milane ir Romoje. Pirmas ketvirtis bendras nuomos plotas šiek tiek viršijo 100 000 kv. m, iš kurių apie 65 000 kv. m buvo Milane ir 36 000 kv. m Romoje.

Iš viso duomenys rodo, kad rinka vis labiau orientuojasi į kokybę: paklausa auga ir yra selektyvi, o aukštos kokybės nekilnojamojo turto pasiūla išlieka ribota, ypač centriniuose rajonuose.

Milanas: tvirta paklausa, o plotas mažėja

Milane absorbcijos plotas siekė apie 65 000 kv. m, prie kurio pridėta dar 4 000 kv. m subnuomos. Šis skaičius patvirtina aukštą aktyvumo lygį, panašų į tą patį 2025 m. laikotarpį ir viršijantį vidutines vertes per pastaruosius penkerius metus. Tačiau, lyginant su praeitais metais, kai plotas artėjo prie 100 000 kv. m, pastebimas nedidelis sulėtėjimas.

Pagrindinė priežastis buvo didelių sandorių stoka, taip pat reikšmingas vidutinio nuomojamų biurų ploto sumažėjimas – nuo maždaug 1 200 kv. m iki 750 kv. m. Tai atspindi įmonių atsargesnę strategiją ir norą optimizuoti naudojamą plotą.

Paklausa yra nukreipta į aukštos kokybės nekilnojamąjį turtą: apie 65 % įsisavinamo ploto yra A klasės pastatuose. Šią tendenciją skatina griežtesni atrankos kriterijai, įskaitant statybos kokybę, tvarumą ir puikią vietą.

Ribotas aukščiausios klasės nekilnojamojo turto pasiūlos lygis ir toliau daro spaudimą rinkai: vidutinis laisvų patalpų lygis yra 9,4 %, tačiau aukštos klasės nekilnojamojo turto jis sumažėja iki 3,6 %. Dėl to nuomos kainos toliau kyla ir istoriniame centre siekia 820 eurų už kv. m per metus, o moderniuose verslo rajonuose – 780 eurų. Sandorių, kurių nuomos kaina viršija 600 eurų/kv. m per metus, dalis taip pat didėja ir jau sudaro apie 30 % visos apimties.

Apytiksliai 40 % paklausos sutelkta centrinėse zonose, ypač istoriniame centre. Tuo pačiu metu pusiau periferinės zonos stiprina savo vaidmenį, sudarydamos daugiau nei ketvirtadalį visų sandorių, ypač tokiose zonose kaip Farini-Isola ir Porta Romana.

Pagrindiniai paklausos varikliai yra profesinės paslaugos, įskaitant advokatų biurus, finansų įstaigas ir technologijų įmones.

Roma: augimas dėl didelių sandorių

Romoje situacija kitokia: biurų nekilnojamojo turto rinka ženkliai pagreitėjo. Įsisavinimo plotas siekė apie 36 000 kv. m, tai yra daugiau nei dvigubai daugiau nei 2025 m. pirmąjį ketvirtį. Didžiausią augimą lėmė keturi dideli sandoriai, kurių plotas viršijo 5 000 kv. m, įskaitant reikšmingą sandorį su viešuoju sektoriumi.

Kaip ir Milane, sostinėje ir toliau pastebima didelė kokybiško nekilnojamojo turto paklausa – A klasės pastatai sudaro 57 % viso įsigyto nekilnojamojo turto. Tai patvirtina didėjantį nuomininkų selektyvumą esant ribotai aukščiausios klasės biurų pasiūlai.

Centrinė verslo zona lieka pagrindiniu rinkos segmentu, sudaranti apie 40 % sandorių, o EUR zona išsiskiria didžiausiu ketvirčio išankstinio nuomos sandoriu.

Kalbant apie sektorius, pirmauja paslaugų sektorius, ypač teisinės firmos, taip pat viešosios įstaigos, kurios ir toliau vaidina svarbų vaidmenį Romos biurų rinkoje.

Laisvų patalpų lygis išlieka žemas – mažesnis nei 7 %, o aukščiausios klasės objektų – vos apie 1,5 %. Aukščiausios klasės nuomos kainos siekia 610 eurų už kvadratinį metrą per metus, ir yra potencialus augimas trumpuoju laikotarpiu.