Kaip vyksta iškeldinimas dėl nesumokėtos nuomos?
Iškeldinimas dėl nemokamos nuomos yra teisinė procedūra, leidžianti turto savininkui iškraustyti nuomininką. Jei nuomininkas nesumoka nuomos ar kitų mokesčių (pavyzdžiui, už komunalines paslaugas), turto savininkas gali apsaugoti savo interesus pradėdamas iškeldinimą. Tai daroma parengiant iškeldinimo pranešimą, kurį parengia advokatas. Dokumentas įpareigoja nuomininką per nurodytą laiką išsikraustyti ir į jį įtraukiamas teismo posėdžio šaukimas, kuriame bus patvirtintas iškeldinimas.
Kaip vykdoma iškeldinimo dėl nemokėjimo procedūra?
Iškeldinimo dėl nemokėjimo procesą reglamentuoja Italijos civilinio kodekso 658 ir vėlesni straipsniai. Įstatymai nustato specialią procedūrą, kuri suteikia nuomotojui galimybę, nesumokėjus nuomos,:
- Anksti nutraukti nuomos sutartį;
- Išlaisvinti ir grąžinti nekilnojamąjį turtą;
- Išieškoti nuomos įsiskolinimus.
Jei nuomininkas nesumoka nuomos ar komunalinių mokesčių, nuomotojas gali greitai reaguoti, kad apsisaugotų. Būtina veikti skubiai, kad neprisidarytų didelių skolų, kurių vėliau būtų sunku susigrąžinti. Vienkartinis mokėjimo praleidimas gali būti aplaidumas ar laikinas sunkumas, bet jei nemokėjimas tęsiasi du mėnesius, tai yra rimtas signalas nuomotojui.
Kokios sąlygos reikalingos iškeldinimo inicijavimui?
Pradėti iškeldinimo procesą dėl nesumokėjimo galima tik jei įvykdytos dvi sąlygos:
1. Yra sudaryta ir įregistruota nuomos sutartis.
2. Nuomininkas nesumokėjo nuomos ar papildomų išlaidų.
Iškeldinimas negalimas, jei nuomos sutartis nėra raštiška ir įregistruota mokesčių inspekcijoje. Žodiniai susitarimai ar neoficialūs mokėjimai nesuteikia teisės į iškeldinimą. Tokiais atvejais savininkas turės pasitelkti kitą gynybos formą – reikalauti atlaisvinti patalpas dėl neteisėtos okupacijos.
Kalbant apie nemokėjimą, yra skirtumų, priklausančių nuo patalpų nuomos rūšies:
- Gyvenamosios patalpos: Pagal Įstatymo Nr. 392/78 5 straipsnį, pakanka nemokėti už vieną mėnesį arba turi būti bent dviejų mėnesių komunalinių mokesčių įsiskolinimas.
- Negyvenamųjų patalpų nuoma (pvz., komercinė veikla): taikomas "nedidelio pažeidimo" principas (Civilinio kodekso 1455 straipsnis). Teisėjas vertina pažeidimo reikšmingumą ir dažniausiai taiko tuos pačius kriterijus kaip gyvenamosios nuomos atvejais.
Iškeldinimas dėl nemokėjimo gali būti pradėtas, jei nuomininkas nesumoka nuomos ar papildomų išlaidų (pvz., komunalinių) bent 20 dienų. Negyvenamosios nuomos atveju teisėjas įvertins pažeidimo reikšmingumą, ypač jei nemokėjimai yra pasikartojantys.
Iškeldinimo procedūros etapai
Iškeldinimo procesas dėl nesumokėtos nuomos yra griežtai reglamentuotas ir reikalauja advokato pagalbos. Pagrindiniai etapai:
1. Iškeldinimo pranešimo rengimas ir įteikimas: Nuomotojas parengia pranešimą ir per antstolį siunčia teismo šaukimą patvirtinti iškeldinimą. Nuo pranešimo iki teismo datos turi praeiti bent 20 dienų, nebent prašoma šį laikotarpį sutrumpinti.
2. Teismo posėdis: Teisėjas posėdyje gali:
- patvirtinti iškeldinimą;
- suteikti nuomininkui skolų grąžinimo atidėjimą;
- perduoti bylą nagrinėti įprasta tvarka, jei nuomininkas prieštarauja iškeldinimui.
„Cartabia“ reformos sukelti pakeitimai
„Cartabia“ reforma pakeitė iškeldinimo pranešimo įteikimo ir patvirtinimo tvarką. Dabar pranešimą privalo įteikti antstolis. Iškeldinimo patvirtinimo procesas tapo paprastesnis: jei nuomininkas neatvyksta į teismą, teisėjas gali patvirtinti iškeldinimą nedelsiant, nereikalaudamas vykdomojo rašto iš teismo archyvo. Reforma taip pat ragina naudoti sertifikuotą elektroninį paštą (PEC) didinant procedūrų efektyvumą ir trumpinant laiką.
Kas nutinka po pranešimo apie iškeldinimą?
Jei gavęs pranešimą nuomininkas savanoriškai nepalieka patalpų, nuomotojas gali pradėti priverstinio iškeldinimo procesą. Ši procedūra apima šiuos veiksmus:
1. Teisėjas patvirtina iškeldinimą ir išduoda vykdomąjį raštą dėl patalpų atlaisvinimo.
2. Nuomininkui suteikiamas terminas (dažniausiai 10 dienų) savanoriškai išsikelti.
3. Jei reikalavimas nevykdomas, antstolis įteikia iškeldinimo pranešimą.
4. Antstolis nustato datą, iki kada patalpos turi būti išlaisvintos.
5. Jei nuomininkas toliau lieka patalpose, antstolis gali kreiptis į policiją, kad iškeldinimas būtų atliktas priverstinai.
Kol patalpos nėra išlaisvintos, nuomininkas privalo mokėti nuomą ir, jei reikia, padengti nuomotojo teisines išlaidas.
