
Kaip parduoti ir įsigyti namą tuo pačiu metu
Parduoti vienus namus ir iš karto įsigyti kitus yra visiškai įmanoma užduotis, bet tai reikalauja kruopštaus pasiruošimo ir tiksliai koordinuotų veiksmų. Norint, kad viskas vyktų sklandžiai, būtina efektyviai valdyti procesą, atsižvelgti į teisinius ir finansinius aspektus bei tiksliai suplanuoti laiką. Nors patikėti šį darbą specialistui būtų protinga, galima tai padaryti ir savarankiškai, jei vadovausitės aiškiu planu. Štai kaip elgtis.
Kaip parduoti ir įsigyti būstą vienu metu
1 žingsnis: įvertinkite savo finansinę padėtį. Pirmiausia nustatykite, kiek vertas jūsų dabartinis būstas. Įvertinkite parduodamą turtą ir pateikite jį rinkai. Jei laikas leidžia, galite panaudoti užstatą, gautą pardavus turtą, naujo būsto įsigijimui. Tokiu atveju būtų naudinga sudaryti preliminarią, ilgesnio termino pirkimo-pardavimo sutartį.
2 veiksmas: suplanuokite pardavimo ir pirkimo procesą. Teisiškai nekilnojamojo turto pardavimas ir pirkimas tuo pačiu metu yra leistinas ir gana įprastas reiškinys. Pagrindinis dalykas yra užtikrinti abiejų procesų sinchronizaciją, kad išvengtumėte laiko skirtumų ar finansinių nuostolių. Ypatingą dėmesį skirkite veiksmų eiliškumui ir hipotekos, jei turite, būklei.
Jei pirmąjį būstą pirkote gavę mokesčių lengvatas (kaip „pirmąjį būstą“), svarbu naują būstą įsigyti per metus nuo pardavimo, kad neprarastumėte šių lengvatų.
Praktiniai žingsniai:
Parduodant savo dabartinį būstą galite kreiptis į nekilnojamojo turto agentą arba ieškoti pirkėjų savo pastangomis. Patartina skirti daugiau laiko sandoriui, pavyzdžiui, apie šešis mėnesius iki pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo (rogito). Tai leis jums turėti atsargos laiko naujo būsto paieškai. Kita galimybė – susitarti su pirkėju dėl vėlesnio raktų perdavimo.
Ieškokite naujo būsto lygiagrečiai, nustatydami realų biudžetą. Jei greitai rasite tinkamą variantą, galite derėtis dėl įsikėlimo datos arba sudaryti sandorį su atidedamosiomis sąlygomis (pavyzdžiui, pirkimas įvyks tik pardavus dabartinį būstą). Tokius susitarimus geriau patvirtinti su profesionalo pagalba.
Terminų suderinimas yra sudėtingiausias etapas, apimantis raktų perdavimą ir sandorių užbaigimą. Būtina tiksliai derinti datas su notaru, kad sutarčių pasirašymas ir lėšų pervedimas vyktų be vėlavimų. Tai užtikrins, kad turėsite pakankamai išteklių abiem sandoriams užbaigti.
Bendradarbiavimas su viena nekilnojamojo turto bendrove
Pasirinkus vieną nekilnojamojo turto bendrovę tiek būsto pardavimui, tiek pirkimui, procesas gali tapti žymiai paprastesnis. Vienas agentas gali efektyviau koordinuoti abu sandorius, sumažinti painiavos riziką ir pasiūlyti individualų aptarnavimą. Svarbu pasirinkti patikimą bendrovę, kuri sugebėtų įvertinti jūsų turtą, surasti tinkamą pirkimo variantą ir efektyviai organizuotų visą procesą.
Ką daryti, jei turite hipoteką
Jei parduodamas turtas turi aktyvią hipoteką, turite keletą variantų:
Iš anksto grąžinkite hipoteką už pardavimą gautomis pajamomis. Tai dažniausiai pasirenkama galimybė.
Galbūt perleiskite hipoteką pirkėjui (vadinama „accollo“), jei įmanoma.
Gauti „tarpinę“ paskolą, kad padengtumėte periodą tarp sandorių.
Perkelti hipoteką į naują būstą, pakeičiant užstatą iš vieno turto į kitą.
Visais atvejais reikės notaro dalyvavimo ir susitarimo su banku, kad tiksliai apskaičiuotumėte likusios skolos sumą.
Kaip parduoti ir įsigyti būstą be nekilnojamojo turto agento
Galite savarankiškai parduoti ir įsigyti būstą be agentūros pagalbos, tačiau tai reikalaus daugiau pastangų. Vis tiek reikės notaro, kad būtų sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis (rogito), kuri oficialiai pavesto nuosavybės teises.
Reikalingi veiksmai:
Pasirašykite preliminarią sutartį (kompromisą), kuri įpareigoja abi šalis.
Ruoškite reikalingus dokumentus: energetinį sertifikatą (APE), kadastrinius dokumentus ir kt.
Pirkėjas pasirenka notarą, kuris įformins sandorį.
Kiek laiko turite parduoti „pirmąjį būstą“?
Jei pasinaudojote lengvatomis, įsigydami „pirmąjį būstą“, būtina per dvejus metus parduoti senąjį butą ir įsigyti naują (remiantis 2024 m. biudžeto įstatymu, įsigaliosiančiu nuo 2025 m. sausio 1 d.). Ši taisyklė taikoma ir 2024 m. sudarytiems sandoriams.
Kaip „rezervuoti“ naujus namus neparduodant senųjų
Norėdami „rezervuoti“ naują butą prieš parduodant esamąjį, galite:
Pateikti sąlyginį pirkimo pasiūlymą, kai pirkimas priklauso nuo sėkmingo jūsų namo pardavimo. Tokiu atveju jūs sumokate užstatą, kurį nekilnojamojo turto agentas laiko iki preliminarios sutarties pasirašymo.
Pasiūlyme numatyti galiojimo terminą (pavyzdžiui, 3 mėnesius). Jei per šį laiką objektas neparduodamas, užstatas grąžinamas, o sandoris atšaukiamas.
Kompromiso sudarymas yra preliminarus susitarimas, kuris apibrėžia šalių ketinimus prieš atliekant visus formalumus.
Kiek kainuoja parduoti ir įsigyti būstą?
Pirkėjo išlaidos:
Registracijos mokestis: 2 % kadastrinės vertės už „pirmąjį būstą“, 9 % už „antrąjį būstą“ (ne mažiau kaip 1000 eurų).
Hipotekos mokestis: 50 eurų.
Kadastro mokestis: 50 eurų.
PVM (perkant iš vystytojo): 4 % „pirmajam būstui“, 10 % „antrajam būstui“.
Notaro paslaugos: 1–2 % turto vertės.
Nekilnojamojo turto agento komisinis mokestis: 2–5 % pardavimo kainos (pagal susitarimą).
Pardavėjo išlaidos:
Nekilnojamojo turto agento komisinis mokestis: 2–4 % pardavimo kainos + PVM.
Kapitalo prieaugio mokestis: jei pardavimas įvyksta per 5 metus nuo pirkimo.
Energinio naudingumo sertifikatas (APE): apie 200 eurų.
Notaro mokesčiai: jei reikia panaikinti hipoteką.
Išvada
Būsto įsigijimas ir pardavimas vienu metu yra sudėtingas, bet įgyvendinamas procesas. Svarbiausia – kruopščiai suplanuoti visus veiksmus, protingai paskirstyti laiką ir, esant reikalui, pasinaudoti specialistų pagalba. Tai padės išvengti nereikalingų išlaidų ir suteiks ramybę.