Kokios yra pasekmės parduodant namą už kainą mažesnę nei kadastrinė vertė?

Nekilnojamasis turtas turi kadastrinę vertę, apskaičiuojamą naudojant pajamas, padaugintas iš 5 procentų ir koeficiento; tai yra mokesčių – registracijos, hipotekos ir kadastrinių mokesčių – pagrindas. Įstatymas nereikalauja parduoti už tam tikrą minimalią kainą, bet pardavimas mažesne kaina už kadastrinę vertę gali būti pavojingas abiem šalims: gali būti mokesčių tikrinimas ir bendra atsakomybė.

Pagal kainos ir vertės sistemą, privalomą fiziniams asmenims nuo 2006 m., mokesčiai visada apskaičiuojami pagal kadastrinę vertę, ne pagal siūlomą kainą, todėl pirkėjas nesutaupo ir atsiskaito pagal kadastrinę vertę. Tačiau pernelyg maža kaina, kaip mažesnė nei 70 procentų OMI, gali paskatinti mokesčių administraciją įtarti nenurodytus mokėjimus ir pradėti pervertinimą, remiantis OMI, hipoteka ar vertinimu, taip pat pardavėjo kapitalo prieaugio perskaičiavimą ir baudas nuo 90 iki 180 procentų plus palūkanos.

Pavyzdžiui, 2025 metais, jei derlius yra 800 eurų, kadastrinė vertė bus 96 600 eurų, apskaičiuota pagal formulę 800 × 1,05 × 115,5; jei pardavimo kaina yra 60 000 eurų, įtartinas 36 600 eurų skirtumas gali sukelti pervertinimą ir baudą iki 65 880 eurų.

Pirkėjas bendriai atsako ir gali patirti papildomų mokesčių bei baudų, net jei sumokėjo mažai, o pardavėjui taip pat gresia didelės sumos ir asmeninių pajamų mokesčio perskaičiavimas, atsižvelgiant į faktinę sumą, plius baudos.

Norėdami išvengti tikrinimų, saugiausia nurodyti kainą, ne mažesnę už kadastrinę vertę, naudoti „kainos ir vertės“ mechanizmą, kuris asmenims yra automatinis, atlikti turto vertinimą, jei kaina yra maža dėl objektyvių priežasčių, tokių kaip drėgmė ar netoliese esantis sąvartynas, atlikti mokėjimus per banko pervedimus, vengiant grynųjų pinigų, o parduodant giminaičiams, nurodyti simbolinę kainą su tinkamu aktu, atsižvelgiant į netiesioginės dovanos riziką.

Dėl sutarčių laisvės įstatymas nenustato minimalių kainų, bet kadastrinė vertė išlieka minimali mokesčio bazė; 2025 m. koeficientai yra 110 pirmam gyvenamajam būstui ir 120 kitam nekilnojamam turtui.

Auditai taiko bendrą atsakomybę: mokesčių administratorius gali išieškoti mokesčius iš abiejų šalių pranešdamas, mokėdamas ir vykdydamas priverstinį išieškojimą.

Galiausiai, 10-20 procentų kainos sumažinimas paprastai yra nedidelė rizika, jei pagrįstas; kainos sumažinimas mažiau nei 70 procentų OMI yra didelė rizika ir reikalauja ekspertų peržiūros ir patyrusio notaro; o pardavimas vaikams yra vidutinės rizikos, jei yra simbolinės vertės aktas ir konsultuojamasi dėl testamento patvirtinimo. Naudingos nuorodos: „Agenzia Entrate“ svetainė, kurioje nurodoma apie kainų mažinimą ir OMI 2025 m.