Italijos banko tyrimas: būsto kainos toliau auga, pasiūla neatitinka paklausos

Pagal įprastą Italijos banko ketvirtinę būsto rinkos sąlygų apžvalgą („Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni“), gyvenamųjų patalpų kainos Italijoje 2025 m. trečiąjį ketvirtį ir toliau augs. Tačiau vidutinės nuolaidos nuo sandorių vis mažėja, o vidutinis būsto pardavimo laikotarpis pasiekė rekordiškai trumpas ribas. Tuo tarpu pirkėjų susidomėjimas atsistato, o pasiūla toliau mažėja.

Kainų augimas yra nuolatinis beveik visame krašte.

2025 m. trečiąjį ketvirtį grynasis namų kainų didėjimo ir mažėjimo rodiklis pakilo iki +7 procentinių punktų (palyginti su +5 procentiniais punktais antrame ketvirtyje) ir buvo gerokai aukštesnis nei tuo pačiu 2024 m. laikotarpiu. Teigiamas balansas pastebėtas beveik visoje šalyje, išskyrus Pietų Italiją (Mezzogiorno), kur jis išlieka neigiamas, nors žymiai pagerėjo, palyginti su ankstesniu ketvirčiu.

Didžiausias kainų kilimas stebėtas didžiuosiuose šiaurės rytų ir centrinės Italijos miestuose, kur agentai, pranešantys apie kainų kilimą, dar labiau padaugėjo.

Vidutinė nuolaida nuo pradinių kainų truputį sumažėjo iki 7,5 % (nuo 7,8 % ankstesniame ketvirtyje) ir išlieka žemiausiame lygyje per visą istoriją. Didžiuosiuose šiaurės rytų miestuose nuolaidos nukrito žemiau 5 %. Vidutinis pardavimo laikotarpis šiek tiek pailgėjo iki 5,6 mėnesio (nuo 5,4 mėnesio), tačiau išlieka arti istoriškai žemų lygių.

Paklausa atsigauna, pasiūla toliau mažėja

Neigiamas skaičiaus pokytis tarp galimų pirkėjų įvertinimų žymiai sumažėjo, ypač didžiuosiuose miestuose ir aglomeracijose. Kita vertus, nekilnojamojo turto agentai toliau praneša apie naujų pardavimo užsakymų sumažėjimą. Esamo užsakymų portfelio grynasis balansas buvo -32 procentiniai punktai (-30 procentinių punktų praėjusį ketvirtį ir -25 procentiniai punktai praėjusiais metais), o naujų užsakymų -30 procentinių punktų.

Hipotekų sąlygos išlieka palankios

Problemos dėl kredito gavimo išlieka minimalios: tik 19 % agentūrų nurodė finansavimo sunkumus kaip vieną iš pagrindinių priežasčių, kodėl sandoriai nepavyksta. Hipotekomis finansuojamų sandorių dalis augo iki 65,9 %, o paskolos ir turto vertės (LTV) santykis pasiekė 78,4 % – abu rodikliai grįžo į lygį, buvusį prieš ECB palūkanų normų kėlimo ciklo pradžią 2022 m. liepos mėn. Taigi skolinimo sąlygos pirkėjams gali būti laikomos itin palankiomis.

Nuomos kainos auga, bet lėčiau.

Nuomos kainų augimas išlieka reikšmingas, nors greitis kiek sumažėjo: grynasis balansas tarp padidėjimo ir sumažėjimo įverčių sudaro +41 procentinį punktą. Dauguma agentų nuomos kainų kilimą pirmiausia sieja su ilgalaikės nuomos būsto pasiūlos mažėjimu. Šis veiksnys ypač reikšmingas miestuose ir, agentų teigimu, daugiausia susijęs su savininkų pirmenybe trumpalaikei arba trumpam laikui nuomai.

Trumpalaikės nuomos (pvz., „Airbnb“) poveikis

Agentūrų, kurios trumpalaikės nuomos reiškinį laiko reikšmingu, dalis truputį padidėjo ir dabar siekia daugiau nei 50 %. Iš jų daugiau nei 80 % pažymi didelę įtaką ilgalaikės nuomos (ilgiau nei 30 dienų) kainoms, o daugiau nei 60 % šį poveikį vertina kaip ypač reikšmingą.

Tuo pat metu, trumpalaikės nuomos įtaka pardavimo kainoms visoje šalyje šiek tiek sumažėjo. Pagrindinė įtaka išlieka sumažėjusi parduodamo turto pasiūla: maždaug 40 % operatorių nurodo šį poveikį.

Rinkos prognozės tampa optimistiškesnės

Agentų lūkesčiai dėl savo regiono rinkos ir visos Italijos nekilnojamojo turto rinkos plėtros žymiai pagerėjo, palyginti tiek su praėjusiu ketvirčiu, tiek su tuo pačiu 2024 m. laikotarpiu.

Kalbant apie numatomas pardavimo kainas 2025 m. ketvirtąjį ketvirtį, agentai vidutiniškai tikisi nedidelio sumažėjimo, tačiau grynieji rodikliai pasirodė mažiau neigiami nei prieš metus, o tai rodo laipsnišką rinkos dalyvių pasitikėjimo atgimimą.