Kaip gauti paskolą su užstatu, viršijančią turto vertę?

Kaip gauti būsto paskolą, kuri viršija nekilnojamojo turto vertę

Retkarčiais bankai suteikia paskolas, kurios viršija nekilnojamojo turto kainą. Tačiau tam tikrais atvejais tai įmanoma, ypač jei reikalingos papildomos lėšos remontui ar kitoms skoloms grąžinti. Svarbu suprasti, kad bankai paprastai neleidžia finansuoti daugiau kaip 80% turto vertės, bet yra išimčių. Ką daryti, jei reikia didelės sumos?

Kaip gauti paskolą, kuri viršija 80% turto vertės

Kartais perkant nekilnojamąjį turtą gali prireikti sumos, kuri viršija jo rinkos vertę. Tai gali būti dėl remonto poreikio, apmokėjimo už maklerio ar notaro paslaugas ar kitų skolinimo įsipareigojimų. Tačiau bankai retai patenkina tokius prašymus, ir norint gauti tokį finansavimą, turi būti įvykdytos tam tikros sąlygos.

Kada galima gauti paskolą, viršijančią 80% turto vertės?

Prieš suteikiant būsto paskolą, bankai vertina paskolos ir vertės santykį (LTV), kuris nurodo paskolos sumos ir turto vertės santykį. Dažniausiai bankai neleidžia gauti paskolos, viršijančios 80% turto rinkos vertės. Pavyzdžiui, jei būsto vertė yra 200 000 eurų, maksimali paskolos suma būtų 160 000 eurų.

Ši riba grindžiama 1995 m. balandžio 22 d. Tarpministeriniu kredito ir taupymo komiteto (CICR) sprendimu, kuriame buvo rekomenduota, kad nekilnojamojo turto paskolos suma nepersitęstų 80 proc. Tačiau ši taisyklė nėra privaloma, ir esant pagrįstoms priežastims bankai gali suteikti būsto paskolą, viršijančią 80 proc., kartais net iki 100 proc.

Reikalavimai gauti paskolą, viršijančią turto vertę

Nors teoriškai įmanoma gauti paskolą, viršijančią turto vertę, tai reikalauja laikytis daugybės sąlygų. Bankas pirma patikrins standartinius reikalavimus, tokius kaip turto vertinimas ir skolininko finansinė būklė. Toliau bankas turi patvirtinti, kad yra pagrįstų priežasčių didinti paskolos sumą.

Pavyzdžiui, tokių atvejų gali būti:

• papildomų lėšų poreikis turto remontui ar modernizavimui;
• noras įtraukti į paskolą maklerio, notaro ar kitas su pirkimu susijusias išlaidas;
• poreikis grąžinti kitas paskolas ar skolas kartu su būsto paskolos gavimu.

Šios priežastys turi būti dokumentuojamos ir išsamiai nurodytos hipotekos sutartyje. Pavyzdžiui, reikia pateikti renovacijos darbų sąmatas ar sutartis su rangovais, kad būtų patvirtintas didesnės sumos poreikis.

Papildomos hipotekos garantijos ir rizika, viršijant turto vertę

Gavus paskolą, viršijančią nekilnojamojo turto vertę, kyla tam tikra rizika ir būtinos papildomos banko garantijos. Bankai gali sustiprinti paskolos sąlygas ir reikalauti papildomų apsaugos priemonių.

Papildomos banko garantijos

Didėjant paskolos rizikai, bankas gali reikalauti papildomų garantijų, tokių kaip:

• papildomo draudimo užregistavimas, viršijantis turto vertę;
• laiduotojų, galinčių grąžinti skolą, pritraukimas, jei pagrindinis skolininkas nesumoka;
• Antros hipotekos įrašymas kitam turtui, siekiant suteikti papildomą užstatą.

Dėl didėjančios rizikos ir reikalavimų bankai retai sutinka su tokiomis sutartimis, o patvirtinimo procesas gali būti sudėtingesnis.

Mokesčių audito rizika

Paskolos gavėjams, kurie įkeičia nekilnojamąjį turtą, viršijantį jo vertę, gali grėsti papildomas mokesčių tikrinimas. IRS gali manyti, kad turto vertė yra išpūsta siekiant gauti didesnę paskolą, ir tai gali priversti pradėti tyrimą bei kelti teisines pasekmes, įskaitant kaltinimus sukčiavimu ar melaginga informacija oficialiuose dokumentuose.

Alternatyvūs būdai gauti daugiau pinigų

Vietoje paskolos, viršijančios nekilnojamojo turto vertę, galbūt vertėtų apsvarstyti alternatyvius finansavimo variantus. Kai kurie bankai siūlo specializuotus paskolų produktus, kuriuose nekilnojamojo turto pirkimas ir privalomos išlaidos yra derinami:

• Būsto paskola "pirkti-renovuoti" padengia ne tik turto kainą, bet ir renovacijos išlaidas;
• Pirkimo ir likvidumo hipoteka suteikia papildomų lėšų įvairioms su pirkimu susijusioms išlaidoms padengti.

Pirmuoju atveju paskola suteikiama ne vienu metu, o etapais baigiant darbus, kas padeda kontroliuoti jų atlikimą. Antruoju atveju dažnai reikalingas antras turtas, kuris bus įkeistas kaip papildomas užstatas.

Todėl, jei reikia didelės paskolos sumos, būtina atidžiai pasiruošti, patvirtinti visas išlaidas ir įvertinti su mokesčių auditu bei papildomais banko reikalavimais susijusią riziką.