Kaip gauti paskolą, kuri yra didesnė nei turto vertė.

Kaip gauti būsto paskolą, viršijančią nekilnojamojo turto vertę

Retkarčiais bankai suteikia būsto paskolą, pranokstančią nekilnojamojo turto vertę. Tačiau tam tikrais atvejais tai įvyksta, ypač kai reikalingos papildomos lėšos remontui ar kitoms skoloms grąžinti. Svarbu suprasti, kad bankai dažniausiai nepatvirtina finansavimo daugiau nei 80% turto vertės, tačiau yra išimčių. Ką daryti, jei reikia didelės sumos?

Kaip gauti būsto paskolą didesnei sumai

Kartais pirkant nekilnojamąjį turtą gali prireikti sumos, viršijančios jo rinkos vertę. Tai gali kilti dėl remonto poreikio, mokėjimo už maklerio ar notaro paslaugas ar kitų skolininko įsipareigojimų uždarymo. Tačiau tokias prašymus bankai patenkina retai, o siekiant gauti tokią paskolą turi būti įvykdytos tam tikros sąlygos.

Kada galima gauti būsto paskolą sumai, viršijančiai 80% turto vertės?

Prieš išduodant būsto paskolą, bankai vertina paskolos ir vertės (LTV) santykį, kuris nurodo paskolos sumos ir turto vertės santykį. Įprastai bankai neviršija 80% turto rinkos vertės. Tarkime, jei būstas kainuoja 200 000 eurų, maksimali paskolos suma bus 160 000 eurų.

Ši riba grindžiama 1995 m. balandžio 22 d. Tarpministerinio kredito ir taupymo komiteto (CICR) sprendimu, kuriuo rekomenduojama neviršyti 80 proc., išduodant nekilnojamojo turto paskolą. Tačiau šis reikalavimas nėra privalomas, ir esant pagrįstoms priežastims, bankai gali suteikti būsto paskolą didesnę nei 80 proc., o kartais net 100 proc.

Reikalavimai norint gauti būsto paskolą didesnei nei turto vertė sumai

Nors teoriškai įmanoma gauti būsto paskolą didesnei nei turto vertė, tai reikalauja laikytis daugybės sąlygų. Pirmiausia bankas patikrins standartinius reikalavimus, tokius kaip turto vertinimas ir skolininko finansinė būklė. Tada bankas turi įsitikinti, kad yra įtikinamų priežasčių padidinti paskolos sumą.

Pavyzdžiui, tokių atvejų gali būti:

• papildomų lėšų poreikis turtui remontuoti ar modernizuoti;
• noras į paskolą įtraukti maklerio, notaro ar kitas su pirkimu susijusias išlaidas;
• poreikis grąžinti kitas paskolas ar skolas kartu su būsto paskolos gavimu.

Šios priežastys turi būti dokumentuojamos ir išsamiai nurodytos būsto paskolos sutartyje. Pavyzdžiui, reikia pateikti renovacijos darbų sąmatas ar sutartis su rangovais, kad būtų patvirtintas didesnės sumos poreikis.

Papildomos būsto paskolos garantijos ir rizika didesnei nei turto vertė

Būsto paskolos gavimas už sumą, viršijančią turto vertę, susijęs su tam tikra rizika ir reikalauja papildomų banko garantijų. Bankai gali sustiprinti paskolos sąlygas ir reikalauti papildomų apsaugos priemonių.

Papildomos banko garantijos

Didėjant paskolos nemokėjimo rizikai, bankas gali reikalauti papildomų garantijų, tokių kaip:

• papildomo draudimo įregistavimas sumai, viršijančiai turto vertę;
• laiduotojų, galinčių grąžinti skolą pagrindiniam skolininkui tapus nemokiam, pritraukimas;
• Antrinės hipotekos įrašymas kitam turtui, siekiant suteikti papildomą užstatą.

Dėl padidėjusios rizikos ir reikalavimų bankai retai sutinka su tokiais sandoriais, o patvirtinimo procesas gali būti sudėtingesnis.

Mokesčių audito rizika

Būsto paskolos gavėjams, kurie užstatė hipoteką didesnei nei turto vertei, gali būti taikomas papildomas mokesčių auditas. IRS gali manyti, kad turto vertė yra išpūsta siekiant gauti didesnę paskolą, dėl ko gali būti pradėtas tyrimas ir galimos teisinės pasekmės, įskaitant kaltinimus sukčiavimu ar neteisinga informacija oficialiuose dokumentuose.

Alternatyvūs būdai gauti daugiau pinigų

Vietoj to, kad imtumėte būsto paskolą didesnei nei turto vertė, galbūt norėtumėte apsvarstyti alternatyvius finansavimo variantus. Kai kurie bankai siūlo specializuotas paskolų programas, kuriose nekilnojamojo turto pirkimas derinamas su būtinomis išlaidomis:

• Būsto paskola „pirkti-renovuoti“ ne tik padengia turto kainą, bet ir renovacijos darbų išlaidas;
• Pirkimo ir likvidumo hipoteka suteikia papildomų lėšų įvairioms su pirkimu susijusioms išlaidoms padengti.

Pirmuoju atveju paskola išduodama ne vienoje sumoje, o dalimis baigus darbus, o tai padeda kontroliuoti jų įgyvendinimą. Antruoju atveju dažnai reikalingas antrasis turtas, kuris bus įkeistas kaip papildomas užstatas.

Taigi, jei reikia gauti didelę paskolos sumą, svarbu atidžiai pasiruošti, patvirtinti visas išlaidas ir atsižvelgti į su mokesčių auditu bei papildomais įsipareigojimais bankui susijusią riziką.