Milanas tampa vis brangesnis: būsto kainos kyla greičiau nei pajamos

Milano būsto rinkoje ir toliau ryškėja didėjantis disbalansas tarp būsto kainų ir pajamų lygio. Remiantis trečiąja Būsto prieinamumo observatorijos (BPO) ataskaita, pristatyta 2026 m. balandžio mėn., sunkumai mokant už būstą nebėra trumpalaikis reiškinys – jie tapo nuolatine struktūrine problema.

Tyrimas parodo, kad gyventi Milane iš vienų pajamų tampa vis sunkiau: būsto ir transporto išlaidos gali siekti net iki 60 % mėnesinių pajamų. Be to, ši problema jau seniai išplito už miesto administracines ribas ir paveikė visą Milano aglomeraciją.

Milanas išlieka patraukliu darbo ir studijų centru, tačiau tuo pat metu tampa vis brangesnis paprastiems gyventojams. Ekspertai perspėja, kad be ilgalaikės strategijos tai gali rimtai paveikti miesto socialinę ir ekonominę pusiausvyrą.

Kainų kilimas lenkia darbo užmokesčio didėjimą

2024 m. būsto kainos toliau augo:

• Nekilnojamojo turto pirkimo kainos padidėjo 8,5 %;
• Nuomos kainos išaugo 6,8 %;
• Vidutinis darbo užmokestis išaugo tik 4,2 %, kas yra mažiau nei infliacijos lygis.

Vidutines ir mažas pajamas gaunančiems darbuotojams padėtis dar blogesnė:

• Darbuotojų pajamos išaugo tik 3,7 %;
• Biuro darbuotojų atlyginimai padidėjo 2,6 %.

Pajamų ir išlaidų skirtumas vis labiau veikia galimybę išsinuomoti ar įsigyti būstą. Šeimos santaupos, giminaičių pagalba ar išorinė finansinė parama tampa vis svarbesnės.

Nuomos rinka tampa mažiau stabilizuota.

Vidutinė nuomos kaina Milane siekia 201 eurą už kvadratinį metrą metams. Tuo pačiu metu ilgalaikių sutarčių skaičius mažėja ir auga laikinų bei lanksčių nuomos formų skaičius.

Net būstas su vadinama „sutartine nuoma“, kuris anksčiau buvo laikomas labiau prieinamu, dabar savo kaina artėja prie rinkos pasiūlos. Dėl to ši priemonė beveik praranda savo socialinę funkciją.

Gyventojų pajamos polarizuojasi, o būstų skaičius mažėja

Pajamų struktūra Milane atskleidžia stiprų socialinį stratifikavimą:

• Daugiau nei pusė mokesčių mokėtojų uždirba mažiau nei 26 000 eurų per metus;
• Beveik trečdalis – mažiau nei 15 000 eurų.

Atsižvelgiant į tai, vidutinis gyventojas gali sau leisti vis mažesnį gyvenamąjį plotą. Daugeliu atvejų turimas plotas jau yra mažesnis už minimalius rinkoje siūlomus būsto standartus.

Būsto problema tampa ne tik sudėtinga – daugeliui ji iš tikrųjų tampa neišspręstina.

Faktinis Milano gyventojų skaičius didesnis nei oficialus

Viena įdomiausių tyrimo išvadų buvo skirtumas tarp oficialaus ir faktiško miesto gyventojų skaičiaus.

Remiantis mobiliųjų telefonų duomenimis, analitikai padarė išvadą, kad nors Milane oficialiai gyvena 1,4 mln. gyventojų, mieste nuolat gyvena daugiau nei 1,6 mln. žmonių. Į šį skaičių įeina studentai, laikini darbuotojai ir oficialiai neregistruoti asmenys.

Tai sukuria papildomą spaudimą nuomos rinkai, transportui ir miesto paslaugoms.

Trumpalaikė nuoma paaštrina krizę

Po pandemijos trumpalaikės nuomos rinka pradėjo sparčiai augti. Vis daugiau butų konvertuojama į turistų segmentą, todėl mažėja ilgalaikio būsto pasiūla miesto gyventojams.

Per pastaruosius penkerius metus:

• Ilgalaikės nuomos dalis sumažėjo nuo 66 % iki 51 %;
• Laikinos ir trumpalaikės sutartys užima beveik pusę rinkos.

Viena vertus, tai atspindi augantį Milano turistinį traukumą, kita vertus, didina nestabilumą tiems, kurie ieško būsto nuolatinei gyvenamajai vietai ir darbui.

Nepakankamai išvystyta viešbučių infrastruktūra dar labiau padidino naštą privačiam būsto fondui.

Būsto krizė plinta už Milano ribų.

Būsto prieinamumo problemos paveikė ne tik patį Milaną, bet ir kaimyninius didmiesčio miestus.

Netgi savivaldybėse, gerai susisiekusiose su Milanu, nuomos kainos sparčiai kyla. Daugelis gyventojų, siekdami sumažinti išlaidas, keliauja toliau nuo centro, tačiau dėl transporto išlaidų sutaupymai nėra tokie dideli.

Tyrimų duomenimis:

• Būsto ir viešojo transporto išlaidos gali sudaryti 50–60 % pajamų;
• Naudojant automobilį, ši dalis kartais siekia net 80 %.

Be finansinės naštos, tai sukuria papildomų aplinkosaugos ir infrastruktūros problemų.

Būtinos visapusiškos priemonės

Ataskaitos autoriai pabrėžia, kad būsto klausimas yra glaudžiai susijęs su socialine politika, miestų planavimu ir darbo rinka.

Priemiesčių patirtis rodo, kad reikia:

• koordinavimo tarp savivaldybių;
• bendro miesto aglomeracijos valdymo;
• būsto politikos integravimo su socialine paramos sistema.

Ypatingas dėmesys skiriamas būsto ir užimtumo sąsajai. Didelės pragyvenimo išlaidos jau daro įtaką įmonių gebėjimui pritraukti ir išlaikyti darbuotojus. Todėl vis daugiau diskutuojama apie laikinus būsto sprendimus, susijusius su užimtumu.

Reikalinga ilgalaikė strategija

Paskutinėje ataskaitos dalyje būstas laikomas strategine infrastruktūra, būtina miesto ekonominiam konkurencingumui ir socialiniam stabilumui.

Ekspertai mano, kad prieinama nuoma neturėtų viršyti 100–110 eurų už kvadratinį metrą per metus. Viršijus šią ribą, net pagrindinių profesijų, būtinų miesto funkcionavimui, atstovai pradeda būti stumiami iš būsto rinkos.

Pagrindinė tyrimo išvada yra ta, kad vien problemos analizės nebeužtenka. Milanui reikia ilgalaikės ir visapusiškos politikos, kuri apjungtų būsto, transporto ir užimtumo klausimus visos miesto aglomeracijos lygmeniu.