Milanas tampa vis labiau pasiekiamas: būsto kainos kyla greičiau nei pajamos

Milano būsto rinkoje ir toliau išryškėja didėjantis disbalansas tarp būsto kainų ir pajamų lygio. Pagal trečiąją Įperkamo būsto observatorijos (OCA) ataskaitą, pristatytą 2026 m. balandžio mėn., mokėti už būstą tampa nuolatinė struktūrinė problema, ne tik laikinas reiškinys.

Tyrimas parodo, kad gyventi Milane vien iš uždarbinių pajamų tampa vis sunkiau: būsto ir transporto išlaidos gali sudaryti net iki 60 % mėnesinių pajamų. Be to, šis iššūkis jau seniai išplito už miesto administracines ribas ir paveikė visą Milano aglomeraciją.

Milanas išlieka traukos centru darbui ir studijoms, tačiau tuo pačiu tampa vis labiau pasiekiamas paprastiems gyventojams. Specialistai įspėja, kad be ilgalaikės strategijos tai gali rimtai paveikti miesto socialinį ir ekonominį pusiausvyrą.

Kainų augimas lenkia darbo užmokesčio kilimą

2024 m. būsto kainos tęsė augimą:

• Nekilnojamojo turto pirkimo kainos išaugo 8,5 %;
• Nuomos kainos išaugo 6,8 %;
• Vidutinis darbo užmokestis išaugo tik 4,2 %, kas yra mažiau nei infliacijos lygis.

Vidutines ir mažas pajamas gaunančių darbuotojų situacija dar blogesnė:

• Darbuotojų pajamos išaugo tik 3,7 %;
• Biuro darbuotojų atlyginimai išaugo 2,6 %.

Pajamų ir išlaidų skirtumas vis labiau trukdo išsinuomoti ar įsigyti būstą. Šeimų santaupos, giminaičių parama ar išorinė finansinė pagalba tampa vis svarbesnės.

Nuomos rinka tampa mažiau stabilizuota

Vidutinė nuomos kaina Milane pasiekė 201 eurą už kvadratinį metrą per metus. Tuo pat metu mažėja ilgalaikių sutarčių skaičius, o didėja laikinų ir lanksčių nuomos formų skaičius.

Net būstas su vadinamąja „sutartine nuoma“, anksčiau laikytas prieinamu, dabar artėja prie rinkos pasiūlymų kainos. Todėl ši priemonė beveik netenka savo socialinės reikšmės.

Gyventojų pajamos poliarizuojasi, būstų skaičius mažėja

Pajamų struktūra Milane aiškiai rodo socialinį stratifikavimą:

• Daugiau nei pusė mokesčių mokėtojų uždirba mažiau nei 26 000 eurų per metus;
• Beveik trečdalis – mažiau nei 15 000 eurų.

Atsižvelgiant į tai, vidutinis gyventojas gali sau leisti vis mažesnį gyvenamąjį plotą. Daugeliui atvejų turimas plotas jau yra mažesnis nei minimalūs rinkoje siūlomi būsto standartai.

Būsto problema tampa ne tik sudėtinga – daugeliui ji tampa neįveikiama.

Tikrasis Milano gyventojų skaičius yra didesnis nei oficialus

Vienas įdomiausių tyrimo rezultatų buvo skirtumas tarp oficialaus ir tikrojo miesto gyventojų skaičiaus.

Remiantis mobiliųjų telefonų duomenimis, analitikai nustatė, kad nors Milane oficialiai gyvena 1,4 mln. gyventojų, iš tikrųjų mieste nuolat gyvena daugiau nei 1,6 mln. žmonių. Į šį skaičių įeina studentai, laikinieji darbuotojai ir oficialiai neregistruoti asmenys.

Tai daro papildomą spaudimą nuomos rinkai, transportui ir miesto paslaugoms.

Trumpalaikė nuoma sustiprina krizę

Po pandemijos trumpalaikė nuomos rinka pradėjo sparčiai augti. Vis daugiau būstų paskiriami turistams, dėl ko mažėja ilgalaikio būsto pasiūla miesto gyventojams.

Per pastaruosius penkerius metus:

• Ilgalaikės nuomos dalis sumažėjo nuo 66 % iki 51 %;
• Laikinos ir trumpalaikės sutartys užėmė beveik pusę rinkos.

Viena vertus, tai atspindi didėjantį Milano turizmo trauką, kita vertus, didina nestabilumą tiems, kurie ieško būsto nuolatinei gyvenamajai vietai ir darbui.

Nepakankamai išvystyta viešbučių infrastruktūra dar labiau padidino naštą privačiam būsto sektoriui.

Būsto krizė plinta už Milano ribų

Būsto prieinamumo problemos veikia ne tik patį Milaną, bet ir kaimyninius didmiesčio miestus.

Netgi savivaldybėse, gerai susisiekusiose su Milanu, nuomos kainos sparčiai kyla. Daugelis gyventojų, norėdami sumažinti išlaidas, persikelia toliau nuo centro, bet dėl transporto išlaidų sutaupymai nėra tokie dideli.

Tyrimo duomenimis:

• Būsto ir viešojo transporto išlaidos gali sudaryti 50–60 % pajamų;
• Automobilio naudojimas kartais siekia net 80 % šių išlaidų.

Be finansinio krūvio, tai sukuria papildomų aplinkosaugos ir infrastruktūros problemų.

Reikalingi visapusiški veiksmai

Ataskaitos autoriai pabrėžia, kad būsto problema glaudžiai susijusi su socialine politika, miestų planavimu ir darbo rinka.

Priemiesčių patirtis parodo, kad reikia:

• koordinavimo tarp savivaldybių;
• bendro miesto aglomeracijos valdymo;
• būsto politikos integravimo su socialinės paramos sistema.

Didelis dėmesys skiriamas būsto ir užimtumo sąsajai. Aukštos pragyvenimo išlaidos jau įtakoja įmonių galimybes pritraukti bei išlaikyti darbuotojus. Todėl vis dažniau aptariami laikini būsto sprendimai, susiję su užimtumu.

Reikalinga ilgalaikė strategija

Ataskaitos autoriai mano, kad būstas yra strateginė infrastruktūra, būtina miesto ekonominei konkurencingumui ir socialiniam stabilumui.

Ekspertai teigia, kad prieinama nuoma neturėtų viršyti 100–110 eurų už kvadratinį metrą per metus. Viršijus šią ribą, net pagrindinių miesto funkcijų atstovai pradeda būti išstumiami iš būsto rinkos.

Pagrindinė išvada iš tyrimo yra ta, kad vien tik problemos analizės nebeužtenka. Milanui reikia ilgalaikės ir visapusiškos politikos, apimančios būsto, transporto ir užimtumo klausimus viso miesto aglomeracijos lygmeniu.